《近代中国社会的新陈代谢》读后感1
读《新陈代谢》这本书我感受到的是西学东渐和中国人的现代化历程。从鸦片战争被大炮打开国门时期只有林则徐为代表的少数几个人觉醒，到二次鸦片战争后洋务派学习西方的技术以自强求富，再到甲午之后维新派学习西方制度以自强保种，随着西方侵略、民族危机的加深，中国的知识分子学习西方也逐渐鞭辟入里。在中学历史中，描述洋务运动、维新变法时常常说它们失败了。然而我越来越觉得，无论林则徐、奕李鸿章还是康梁，他们都是领先于时代的人。它们每走一步，都会受到守旧势力的阻挠，也不免带有时代的局限，“师夷长技以制夷”，他们在这条路上每走一步，就把中国社会新陈代谢的历程推进了一步。书中在叙述公车上书时说“知识分子是民族的大脑，揭示民族的使命是他们的使命”，他们是政治的先驱也是教化的楷模，无愧于知识分子之称。
《晓寺》中说“时代如骤雨般激烈动荡，无数的雨滴洒落到每个人的头上，每个命运的石子都遭受了淫雨的侵袭。”每个人在承受侵略者带来的腥风血雨之时，也感受到了随之而来的西方和风细雨。如果说政治方面的新陈代谢是血雨腥风，那么社会生活方面的新陈代谢则是润物细无声。电影、小说、新式戏剧、新式婚姻等等，这些新的事物在改变国人生活方式的同时更传递着西方的近代价值观，新陈代谢从物质层面渐渐深化于精神层面——“始于变俗终于变礼”。
近代化如洪流携裹每一个人前进，读到第十一、十二章，我才有了这样的观感。义和团运动代表了久受压迫的民族意识的反抗，虽正义、虽勇猛，但仍是反潮流的。辛丑之年，其失败带来全面的臣服和西化，半殖民地制度正式确立，回到中世纪的逆流已不能成行，而新的变革又酝酿其中。
《近代中国社会的新陈代谢》读后感2
依然不知道正式的书评应该怎么写，读完《近代中国社会的新陈代谢》依然想发表一下自己的看法。是的，看书的过程中时刻能看到高中近现代史书里的文字，总结性质的，判断定论性质的，但是这些结论的得出是那么自然流畅，合情合理。高中历史书是给了一个空荡的骨架，而本书展现的则是有血有肉，有真情实感的历史。如果我高中能下功夫看看这些书，文综就不至于那么悲催了。还好现在得看也不晚。渐渐喜欢这些社科书的原因是，你能在看书的过程中体会到作者的谆谆教导，就像一位有着真正学识的老人，拉着你的手，向你传授他的知识，而非课堂上那些胸无点墨的吹牛老师。说胸无点墨也许夸张，但是既然我起点已经这么低了，为什么还要受“非大师”的荼毒呢？读书的自我拯救意义在此吧。还有这类史书中作者的情感寓于字里行间，那些热血，那些激扬，都克制在平实的叙述中，可你却能被这些克制的情感影响，甚至热泪盈眶。这些思维的体验真是自找的享受。所以我越读书，越不想去兼职、做社团、和无关紧要的人聊毫无意义的天。每一分的时间都是那么重要，虽然每一分的快乐和体会都难得有人分享。有点遗憾。
本书从清廷末期写起，直到历史选择共产党结束。皇皇三百年大历史，从庙堂到人间，各色人物粉墨登场，各层阶级发挥力量。鸦片战争、签订不平等合约、公车上书、戊戌变法、洋务运动、资产阶级改良运动、派遣留学生、太平天国、义和团、民间起义、资产阶级革命运动……几百年的历史，几代人的颠沛浮沉，无非几个关键词而已。然而站在历史的后面才看见，那些站在时代顶端的人有多么重要，上层的政策决断对整个国家有多么大的影响。“宁为太平犬，不做战时人”？无论哪个时代，感觉真正的“人民”都是无关紧要的。兴，百姓苦；亡，百姓苦。而已。如若领导者英明神武，则身在好年月，如果决策者罔顾人民，那百姓就会活得更苦一点。作为平凡人，看到乱世的中国人如何头破血流一往无前地探索、实践、想让国家更好，人民生活更好，不免感到敬佩和崇拜。无论年龄，能力，这些人的精神和态度，才是“中华民族屹立世界之林”的原因，这些才是智慧之光。
那么，于大格局观之，谁又不是为中华之崛起而读书？能力有高低，心愿殊途同归。即使历史不选择你我，即使被人之恶迫害误解以至心寒受尽磨难，于己却一生无悔。
《近代中国社会的新陈代谢》读后感3
之前看书都是浑沦吞枣不求甚解，看得多，忘得多，所得不多，一把年纪还没有形成人生观价值观，想我好歹祖国的花朵，不能再这样浑浑噩噩下去，故立志：从15年起。凡所读之书，必写书评。于是乎有这第一篇。
陈先生的书是本年所读第一本，断断续续读了两三周，算是啃完了。高中时期学历史，近代史就颇感头疼，你改良来我革命，你传统来我西化，你打我来我打你，乱个不亦乐乎。总之就是对这段史料不得要领，高中以后陆续看过一些近代史，徐中约的，蒋廷黻的，多偏重于史料，还是没逃脱治乱兴衰的窠臼，直到看完新陈代谢，才算理清了史实脉络下的暗流。
陈先生所言新陈代谢，可看出该书基调乃历史唯物史观，亦即历史变迁必有其依据，有其因果，如新陈代谢般，可由新陈知代谢，亦可由代谢反知新陈。陈先生在本书中研究中国近代史的主线为生产力、文化。生产力又区分为中国与西洋的冲突，中国南北两地的冲突。生产力的冲突进而引申出小农经济与资本主义经济的冲突，乃至初期民族资本与国际资本的冲突。随着西洋东渡，一同发生的还有文化的冲突，从体用论（殷海光对于体用有颇精到的评论，评论说道器的外部施展必然影响内部的体，故大清想保持传统的体而依靠西洋的器自强是不可得的。）再到西化论，无一不是文化冲突的体现。而生产力的冲突和文化的冲突正如体用之别，互为表里，在涌动的近代激流之中，相互成就了近代历史中的新陈代谢。在冲突的论述中，对于维新、改良、革命的评述尤其精彩，陈先生在书中的精彩评说看官可自行观之，在下姑且用洋人的理论再来分析分析。
布林顿的革命理论将革命分为若干阶段：
1、旧制度失去其有效性和合法性。但是大清的有效性却是被西洋的大炮轰击之下加速显露的，在人口增多、资本主义萌芽渐起的晚清，如果西洋不来，其有效性是否会一直保存下去还真不好说。至于合法性，除了太平天国那帮人，少有人怀疑大清的合法性，其实严格来说太平天国也仅仅是从传统文化的华夷之说来质疑大清的统治，也谈不上法不法的。故该阶段大清主要丧失了一个帝国的有效性，作为一个名义上的主权国家维护国家主权的有效性。
2、温和派掌握权力，但是他们是批评者而不是改革者。当旧制度的有效性丧失之后温和派想的是怎样再度获得有效性，于是他们想到大炮和船，于是有了洋务运动，这就是第一、二阶段，有效性的丧失以及想要重新获得有效性的努力。
3、极端主义接管权力，抛弃一切旧的东西。西方革命中温和派向极端主义的过度似乎少了许多中国的一些特有过程，究其原因应该是小农经济和资本主义经济的本质区别。在中国的近代史中，第二阶段到第三阶段中经历了太多的过度，极端主义需要生根发芽的土壤和空气，其中最重要的就是阶段的形成，而中国近代革命在二三阶段之间的酝酿就是为此。
4、热月阶段，因人性不能长久支持极端主义和革命的纯洁性，故革命成果往往会落入独裁手中，如拿破仑、袁世凯。热月阶段的果实被摘往往都有其必然因素，其中之一就是威望，如书中所说，革命后袁的威望似在孙之上，加之袁有兵权，所以果实被摘也不足怪了。
以上就是布林顿所谓革命四阶段的过程，革命仅仅只是把地里的草拔了，要想活命还得重新种粮的，但粮是怎么种上的`，布林顿没说，似乎是不太关切这个问题，而陈先生应该是还没来得急讲就英年早逝，故本书五四之后就草草收尾，惜哉。
《近代中国社会的新陈代谢》读后感4
本书是一本关于中国近代史的经典著作，本书是1992年7月上海人民出版社出版的。本书是陈老的未完之作，这不得不成为史学界的一种遗憾，本书的出版是又其朋友冯契整理之后出版的，以完成陈老的遗愿。
本书分为二十章，前十九章是从近代史的开端讲起，其实中国以往的时期分界已备受质疑，在徐中约得《中国近代史》中就提出了不同的分法，即从清朝夺取全国政权之后开始讲起。正如新中国从近代的苦难中诞生，中国之所以由此桎梏的原因也是在苦难中诞生的。陈老在第一章：《漫长的封建社会》中，主要通过对社会组织的描述来说明中国封建社会两千年所产生的制度在成功走过了几千年后，走向了末路。陈老通过行政组织、社会组织、经济结构、官僚体系和传统思想上阐述了这一观点。
第二章《东方与西方》主要阐述了东西方的差异，并强调：“（中国）以保守的对策对付（西方）进取的政策，这种中西之间的态势就是鸦片战争一系列变化的基础和原因。”还说：“任何一个国家、地区，它同外国和外部地区的交通发达程度是成比例的。中国在世界民族之林中所处的被动局面，不是开始于鸦片战争，而是从郑和航海以来已见端倪了。”可以看出，陈老的观点是在说明中国明清之时就已经在小农经济为基础的古帝国中孕育了衰亡的种子。第三章《由盛转衰的清王朝》讲的是清朝中期以后，由于人口的膨胀造成土地的压力，产生移民和游民并由这些人组成的会党，这一在宗族和行会之外的又一大社会组织。但是这一切的“前奏”都不可能使清政府自觉地向现代化走，正如陈老说的中国的社会的新陈代谢的“（近代化）不是中华民族选择的结果，而是外国影响造成的。于是而有种种变态。这一点是决定以后100多年中国命运的主要东西，它影响了近代百年社会新陈代谢”。至此，陈老的观点已经被概括地阐述出来，就是说中国近代社会是在外部的压力下进行的以新陈代谢为特点和动力的社会发展，但是这种发展却是扭曲的，变态的。
第四章到第十九章，便是按照时间的顺序将每个时期的特点将出来，陈老的观察入微，阐释深刻而准确，主要是从各个角度来说明各个方面的新陈代谢。
第四章讲的是鸦片战争的剧烈影响是正在形成“条约制度”，从而产生了一系列变化，主要的有自然经济解体，同时还有买办阶级和教民的产生；但另一方面，又有利于近代平等思想通过西方强加于我清政府的外交平等观念而产生，这正是一种新陈代谢，即此时开始了“一个变态的社会，造成了事物的多种质态，多重外观”的发展。
第五章讲太平天国这一中国农民运动的最高峰，陈老敏锐的觉察到太平天国的拜上帝教的教义来源体现了东西宗教观念的融合，并有着新陈代谢般的教义创造。并揭示出洪秀全的失败是历史选择传统而非理想的结果。
第六章到第八章是讲第二次鸦片战争到洋务运动，第二次鸦片战争才真正的使中国先进的知识分子惊醒，从而要求“师夷长技以制夷”。产生了各种思潮，主要有海防思想，洋务思想，维新思想和革命思想。而这一时期便是由提倡海防思想发展到洋务思想。同时陈老指出洋务派的运动要维护清王朝的统治，但是最后却是在封建制度的机体上打出了裂痕，促成了近代中国社会的新陈代谢。
第九章和第十章是讲中国甲午战败之后的巨大震撼引发了维新思潮的高涨，要求进一步行“洋务”，使这种运动做到“除旧布新”。但是沉重的传统惰性一直是近代化的阻力。
第十一章和十二章是讲义和团运动和八国联军侵华，陈老说从此以后中国的民族抵抗的心理防线终于被击溃，以慈禧为首的领导团体屈服于外国的武力下，但是中华民族的抵抗并没有结束，而是以更激烈的形式表现出来，就是革命的思潮。还有就是欧风美雨的影响它使中国社会生活有了翻天覆地的变化。
第十三章讲清朝新政却是“以旧人而包办维新，以中古的人来推进近代的事业，是不会有希望的”。由于“换汤不换药”的新政使清政府的对立面越来越多，这是清政府自己为自己掘开了坟墓。
十四章到十八章讲的是“中等阶层”出身的革命派推翻清政府建立民国的事。在清政府推翻之后，深厚的传统惰性不仅使革命最终无法前进，还造成了军阀割据。同时由洋务派和维新派融合变化而成的保皇派和同样出现倒退变化的革命派都作出了站在自己立场的举动急速新陈代谢的近代化的中国社会正在凭借自身的历史走向进行着选择。
最后是第十九章和第二十章，讲的是社会主义在中国的发展，并作出的历史选择。
以上是对本书的基本介绍，本书的特点是使人们观察近代社会的思路有了变化，通过新陈代谢来描述这个特殊的历史时期。新陈代谢不是简单意义上的历史发展。同西方近代化不同，中国近代化是在西方侵略中不断被迫进行的，它自身的旧与新（近代化）是明显的对立在一起的，并且表现出剧烈的变动与革新，这才是中国近代时期的社会动因和表象。而西方的近代化是自身发展出来的，是如同中国古代的封建制一样自然发展起来的，其新旧交替便不会如同中国近代般剧烈且明显。
陈老的新陈代谢的近代史观察角度是有创建的，他使我们有了进一步了解近代社会的方法。由于本书是厚积薄发的著作，只有深入阅读才能有更多的收获，提高自己的史学水平。因此，我推荐大学生阅读此书，不仅可以以不同的角度来看待中国近代史，而且可以起到深入了解史学界不同观点以树立自己的学术体系。
对于我来说，中国近代社会的巨变，确实是外国侵略者为了海外市场而侵略清政府，清政府予以被迫应对造成的。但是，我们纵观历史，中国社会自古就是这样“保存”自己的，如夏、商的灭亡都是由于外族（商、周）的入侵而亡，但是政权虽亡文化还在，后者对前者批判继承了中华文明的精华，秦统一六国同样是融合了夷狄之后在多民族的文化下强大起来完成统一的。同样五胡乱华后有隋唐盛世，五代十国加上辽金西夏北南宋的融合后，再加上一半的蒙元文化[1]才有了明和清朝前期的繁盛。同样，在近代，原先应为我们驱赶匈奴而造成的罗马灭亡西欧民族大融合文化大包容之后崛起的全新西欧在演进出资本主义制度之后，反过来侵略东方，真可谓：“三十年河东，三十年河西”。
在这种侵略下，中华民族同样再次发挥包容性，接受西方文化（包括器物、制度和思想等），虽然传统阻碍，但是任何历史事物的发展都是如此，只是看阻力和推力的力量对比罢了。
如果没有西方的入侵，如果没有历史上不断地民族融合，中华文明就没有新鲜血液可以输入，就会如“不动的腐水”长久不了的，可以说是不断地融合使中华民族延续，各个古文明只有中华文明发展至今，其他文明却中断了，也正是“融合”，不是彻底的毁灭。
可以说中国元典时代的包容思想救了中华文明。而放到近代可以说，外国的入侵救了中华文明，使我们能更好的屹立于世界民族之林。
由于元朝没有如同其他民族一样汉化，并最终退出中原因此我说元的融入只是一部分并非全部。
《近代中国社会的新陈代谢》读后感5
《近代中国社会的新陈代谢》的作者具有深刻的哲学思辨和深刻的史学见解。该书打破了传统的以阶级斗争为核心的近代史通史模式，思辨独特，在很多方面都有其创新。我认为作者至少在一下几个方面具有独特的创新：
首先、线索方面的突破。传统的近代史书籍基本上以阶级斗争为主线，其余论述皆以此为中心进行展开，造成“只见国家而没有社会”，“太重政治而轻其它”，“多元发展的历史成了一元化的公式”。本书则以近代化作为全书的线索，考察中国近代社会各个层面的“变革”与“反变革”。
其次、视野的开拓。作者把研究的视线几乎拓展到了传统近代史（指建国后的近代史）所没有涉及的社会各个方面，如宗族、行会、会党、人口、移民、社会心理、社会生活等等，并且特别注重社会心理的变化。鸦片战争之后的每一次外国的侵略都给国人以心理上的震动；侵略越深，震动也越大，近代化的步伐也在这个过程中蹒跚前行。第二次鸦片战争和庚子之变都占领了京城，把清廷赶了出去，对传统的顽固守旧心理打击最大，而且经过庚子之变，由传统所维系的民族心理防线最终解体，之后的中国进入了“欧风美雨”冲刷的潮流之中，新旧代谢迅速发展，中日甲午战争的失败，是中华民族第一次真正的觉醒。这种社会心理变化是近代化发展的动力。第二次鸦片战争引发了洋务运动，导致了近代化的起步，甲午战争推动了戊戌变法，庚子之变则触生了清末新政。由社会心理的变化，又进而论及社会生活各个方面的变化。我觉得，本书正是通过这种社会心理的变化理清中国近代史的发展过程和阶段，全书脉络也在这个过程中自然而明晰地呈现出来。
再次、对历史事件的独特见解。作者独特的哲学思辩使得本书各个部分都见解深邃，例如：前人论及辛亥革命的失败都认为是孙中山将总统位置拱手相让，或归于袁世凯之鼠窃狗偷。但陈先生则洞察到“袁世凯是选举出来的，于法有据，因此不能简单归于孙中山的拱手相让，也不能完全归之于袁世凯的鼠窃狗偷。”袁世凯能夺取辛亥革命的果实不只是因为袁世凯个人及其集团能挟持武力、财力以君临天下，也不仅仅是袁世凯善于玩弄权术，纵横捭阖，更重要的是那个时候的社会心理。这时的社会心理“呼唤一个能迅速结束动乱、稳定政局的人物，一个在专制政体倾覆后能重建和平与秩序的人物。”这个人物在当时的人们的心目中是袁世凯而非孙中山。孙中山在时人看来是只会发动暴乱，而不能建立社会秩序的形象。而袁世凯此时的形象“远不像后来那样臭名昭著、声名狼藉。他不仅手握重兵，并且有过庚子之变时在山东‵保境安民′的形象；有过新政时期力倡立宪的名声；有过宣统时被满人排斥归山的历史。这种形象、名声和历史，比一百篇文章更能影响人心。”因而人们选择了袁世凯而非孙中山。陈先生通过社会心理的独特分析突破了就政治史谈政治史的固定模式，看到了政治史背后的更深的社会层面。
最后，语言方面的创新。本书语言平实，文采优美，大大增强了本书的可读性。如用“日本冲来了”描绘甲午战争的场面，用“欧风美雨”形容20世纪初中国的迅速西化的史实，使读者读之兴趣盎然，爵之回味无穷。
此外，我认为该书有一些不足：
其一、叙述重点放在前80年（1840－1919），而后30年（1920－1949）只用很短的篇幅就写完了，给人头重尾轻的感觉，值得商榷。
其二，在论述鸦片战争时，作者没有论述到条约中割地赔款，开放通商口岸，领事裁判权等内容，在当时中国社会心理方面，其破坏或者严重程度在国人心理的排行。
《近代中国社会的新陈代谢》读后感6
从1840年到1949年，这一段屈辱与抗争并存的时期，是中国社会发生一系列剧变的时期，是中国人民开始了灾难深重的时期。在这个时期中，我们学会了在屈辱中挣扎，学会了反抗，甚至学会了反思。
李大钊说过：“研究历史的趣味的盛行，是一个时代正在生长成熟、正在寻求聪明而且感奋的对于人生的大观的征兆。这种智力的老成，并于奋勇冒险的精神，不但未有以消阻，而且反有以增进。”他认为，“立在过去的世界上，寻出来的新世界，是真的，实的，脚踏实地可以达到的”。他把历史比作“时”在人生世界上建筑起来的一座高楼，登之愈高，无限的未来世界，才能看得愈加清楚。视野开阔，不拘泥于旧有成果和正统表述，另辟蹊径，透过现象寻找更符合逻辑的真由，更是这本书的亮点。
从漫长的封建社会开始旧世界、土地私有和买卖、官僚政治、宗族、儒学。这些都可从书中分析出来，可以更加真实的体验当时的社会情况。试想一下，如果将你抛到当时的封建社会时期，你将怎么办？如同他人一般，苟且一辈子？在地主压迫下过活一辈子？大楷每个人的想法都不一样。
再到东方、西方，由盛转衰的清王朝，炮口下的震撼。东西对视，隔雾看花。东方之神秘，西方之奇异。每一个观点都是贴切的描述，当时的东西方贸易的交流，郑和下西洋国力的展现，体现出的是中国的强大，中国文化的底蕴。然而一个闭关锁国，锁的不是对外交通和贸易，锁的不是自给自足的封建经济。锁的是民族的狭隘，锁的是民族的愚昧。闭关锁国迎来的是外国人的鸦片破口。大量的白银外流，导致银贵钱贱。国内形势恶劣，烟民众多，残害身体，泯灭良知。在清王朝的腐败之下，民众的堕落面前，外国的武力彻彻底底使得当时的清王朝根基动摇。各种不平等条约和外来贸易的冲击，几千年来的社会体制和经济体制被逐步侵蚀。半封建半殖民，这是一个让人民深思的问题。我认为正是在这种体制和经济下，人民得以觉醒，才会挣扎，才会反抗，更让人反思。
恩格斯说过：“哪里有压迫，哪里就有反抗”。中国进入了挣扎的阶段。国内的政局也出现不稳定的因素，太平天国起义。太平天国以宗教为旗帜，创造了宗法大家庭。在定都南京后达于极盛，由此产生的军事和经济形势，牵制了太平的兵锋，迫使他收敛金田起义以来的席卷之势，农民战争巨流一下子汇成一片浅滩围绕着南京。
后来清王朝的自强与求富。于是，洋务民用企业出现，如上海轮船招商局、开平煤矿、湖北织布句等。然而，洋务运动只是中国近代化的第一步，一小步，比之西欧各国阶级革命完成之后实现的产业革命，正如陈先生所言，洋务运动更像是在缺乏产业革命条件的情况下出现的产业革命奇迹。它因模仿一部分西方器物而异于传统，又因其主事者以新卫旧的本来意愿而难以挣脱传统。结果是“东一块西一块的进步。零零碎碎的。是零买的，不是批发的”。中国社会从中世纪到近代的最初一小步实始于这种支离斑驳之中。可能正是这种非体系化，片面的对西方的解读使得清政府当时不能摆脱西方列强的压迫，然而细细想来这又是必然的结果，没有什么是一蹴而就的，循序渐进的变革改良才是普遍状况。
“中等阶层”出身的革命派推翻清政府建立民国的事。在清政府推翻之后，深厚的传统惰性不仅使革命最终无法前进，还造成了军阀割据。同时由洋务派和维新派融合变化而成的保皇派和同样出现倒退变化的革命派都作出了站在自己立场的举动急速新陈代谢的近代化的中国社会正在凭借自身的历史走向进行着选择。
就是在这样循序渐进，由“器物—制度—文化”的逐层深入，中国由封建走向新时代。陈先生全书用词极为思辨而富有哲思，发人深省，也使我们进一步认识到历史发展的规律，所有改革或革命都不是一蹴而就，而是循序渐进的。我们需要尊重客观规律，在客观历史规律的指导下思考问题。
《近代中国社会的新陈代谢》读后感7
经典书目很多，陈先生的这本书以其精准生动的修辞和独特的书写视角击中了我。“新陈代谢”这个词，有“陈”有“新”，但最重要的是“代谢”这一动态过程。这是任何一位本书的读者都能在陈先生的笔下感到的。此外，“新陈代谢”是一个生理学名词，它的主体是人。而正是这一个个“人”，才组成可以在修辞上具有“生物性特征”的“社会”。这恰恰对应了陈先生在本书的书写视角——以基层社会视角来概述这段历史。由此，陈先生所运用的“新陈代谢”，确然为一种描写近代中国历史进程的总括，且围绕着作为历史主体的“人”。
真实世界里，“人”多时多地同时地存在，在描写这些“人”之时，历史是混沌之局。后人描写之时，可以做到一定程度的抽象与提炼，但是这一过程，往往把身为“人”最重要的“个体性”泯灭掉了。另外，把多种视角放入同一个文章结构中来，作者很难转换自如。因此，陈先生在写作中也只是力图从基层社会视角来概述这段历史。
本书的另一书写创新是着力于刻画社会基层的面貌。我们都知道，第一次鸦片战争是中国近代史的开端——这是一种已知的“历史事实”。它在社会传播中，不断被重复、充盈于我们的耳朵。对于这样“历史事实”，更多的突出了那个时代的弄潮儿的事迹，但对时代潮水中被裹挟的大多数，是“失语”的。但这是一个难以平衡的问题。我们想要一窥基层社会的面貌，必须通过在当时具有书写能力的人所著写的一类作品——往往是话本、小说、笔记中，方能出入其间。这就带来了一个问题，如果选择是史料的视角，未免陷于著写者的“审判”；如果选择已然的一种史观，又未免“师心自用”；不论哪种，带来的都是一种“想象”的可能。如何避免这种可能？恐怕一时难以回答。这也是陈先生所说的“没有超然于人我的历史著作，史著都是客观要求作用于主观认识的产物”。
在义务教育中，为了使我们更快掌握一种作为知识性的“历史”，与“历史”有观的读物都往往选择抓住重点，书写大事，交代因果，略微交代发展，最后总结意义。这种著写方式的好处不必言说，但是坏处很明显，它窄化了人们去观察历史的视角，且最重要的是把时间的单程性推理到到历史发展的“目的性”。但实际上，纵然时间的发展是单程的，但是由“人”所承担的历史往往是复杂多面的，呈现出一种“混沌”，对于当时的人来说，尤其如此。面对这种“混沌之局”，陈先生选择了“新陈代谢”的视角，把参与“代谢”过程的各类社会细胞、社会组织、社会系统描写出来，打开了后人的观察角度。这种书写视角令长期接触知识性“历史”的我耳目一新，也为后人提供了新的历史书写的思路。
房地产调研报告1
就XX县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了全县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了全县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为全县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从全县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局、县物价局于近期组织人员对全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。
一、房地产市场发展的现状
近年来，在县委、县政府“富民安居工程”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加快，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的形势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，全县具有房地产开发资质的企业13家，注册资金1.9亿元，从“八五”期间至今全县房地产开发投资累计完成18.7亿元，先后建起龙山、环秀、玫瑰苑、环秀山庄、环秀嘉园、龙居华庭、金冠名城、豪门庄园等规模小区19个，构筑了
以普通商品住房和已购公房为主的住宅结构，城区规划内居民达2.7万户，住房建筑总面积241万平方米，户均建筑面积89.2平方米，人均建筑面积26平方米，20xx年度我县实施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全县共计发放租金补贴9万余元， 62户住房困难家庭，200余人得到了住房保障，为“和谐平阴”的建设和我县城市化进程的推进打下了坚实的基础；今年上半年，XX县房地产业实现投资额1.3亿元，施工面积28万平方米，新开工面积8.7万平方米，发放商品房预售项目5个，申请预售面积8.9万平方米，其中住宅面积7.7万平方米，共计692套，商业用房69套，建筑面积1.2万平方米，实现税费20xx余万元，同时为社会增加就业岗位3000余个。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的支柱产业，有力拉动了社会总体消费水平的增长，同时房地产业的迅速发展，也大大提高了居民的居住生活水平，为全县经济增长注入了新的活力,成为带动我县建筑、建材、装饰、运输等相关产业发展的关键环节。
目前，XX县房地产业正处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐年上升；“十一五期间”在房地产市场供需两旺的同时，全县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善，住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以90-140平方米左右的中、大户楼房面积为主，90平方米以下的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的30％左右。
总体看，20xx年XX县房地产需求增长速度将略低于前两年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，全县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、城镇化居民、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员等部分高收入群对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。20xx年是XX县房价涨幅最大的一年，但从购房者购房的动机来看，全县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到89%，以投资为目的占9%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明县内整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
房屋价格在经历了20xx年爆增之后，政府出台了一系列宏观调控措施，积极实行货币从紧的金融政策，建立和完善了多层次的住房保障体系，加大了对土地和房产交易市场秩序的监督、检查，实行稳健的针对房地产市场的专项调控政策，在今年全国经济增长过热的背景下，虽然目前市场观望气氛浓厚，但受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高、国民经济增长等因素的影响，市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间，全县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间，预计今后几年房屋价格在略有上涨的基础上将趋于平稳。
二、房地产市场发展存在的主要问题及原因
总体上说，XX县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：
一是住房供应结构不够合理。住房供应与居民需求的矛盾较突出， 90平方米以下的普通商品房供应量不足四成，远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价。
二是住房保障体系和机制尚不健全。覆盖全社会、多层次的住房保障体系不完善，住房保障制度尚不健全，虽然政策性廉租住房保障规划已编制实行，但是经济适用住房和实物配租制度尚未真正实施。
三是部分地域房价存在相对偏高现象。XX县房价总体来说基本合理，但受地域、交通、人文环境的各方面的影响，地域价格差距较大，县城中心区域房屋均价已近2700元，而县城西南部地域楼房价格还在1800元左右，折合成本、地价等各因素，部分楼盘价格确实存在相对偏高的现象。
四是市场信息反馈机制相对落后。目前房地产投资额、销售量、空臵率、房价收入比、房屋存量、二手房交易信息等各项数据信息无法及时反馈，不能很好的为上级和领导的决策提供可靠的数据参考。
五是城市规划建设与经济发展和人民生活的需求相比还相对滞后。近年来，XX县城市建设虽然取得了长足的进步，但在城市建设整体、区域规划和长远发展的角度上还存在着不小的差距，与全县经济发展和人民生活的提高相比还相对滞后。
六是住宅小区配套设施建设还不完善。部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社
会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
七是房地产市场监管力度不够。由于宏观调控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地产市场形势发展，部分开发企业的自我约束机制不够完善，还存在着想通过违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、缩水面积、降低房屋质量等方式提高企业利润的问题。
八是房地产开发企业整体资质水平不高。现有开发企业13家，其中仅有1家是2级资质的开发企业，其余都是3、4级企业，因而群体资质水平不高；开发小区的品位参差不齐，住宅精品少，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。
三、房地产市场发展的几点对策
一是切实优化住房供应结构。针对XX县房地产市场的开发现状必须制定切实可行的住宅发展规划，在控制非住宅及高价住宅的基础上，着力增加中低价位普通商品房的供应比例，缓冲当前大户型、高价房的单一供应结构的需求，严格落实建设部90/70政策，满足不同收入家庭的需求，使房地产市场品种丰富，让居民“购者有其屋”。
二是继续完善住房保障制度。住房是人的一种基本权利，是一种最基本的社会保障，是党和政府关注及改善“民生工程”的一项重要任务。廉租住房作为有效解决低收入家庭住房问题的基本途径，应根据全县实际制定发展目标，有计划地推进，继续加大对廉租住房保障工作的支持力度，扩大保障范围，完善保障制度，强化政府责任，构建多层次的住房保障体系，努力做到应保尽保。
三是控制商品房价格非正常上涨。首先，要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系。
房地产调研报告2
一、 中国房地产业
(一)中国城市化建设与房地产;
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20xx年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。
(二)中国房地产现状及宏观政策 针对部分地区房价过快增长及房价过高，20xx年到20xx年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土
地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20xx年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20xx年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：
1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
3、增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实20xx年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。20xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。
贵阳市行政区位概况及经济指标
①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。
贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。
贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、
洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。
②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。
房地产调研报告3
名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态
执行部门监督部门考证部门
一、调研目的
从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法和人员
（一）调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
（二）调研人员
①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
三、调研内容和结论
（一）××市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
①国内生产总值（GDP）。
②人均国内生产总值。
③社会消费品零售总额。
④人均社会消费品零售总额。
⑤职工年平均工资。
⑥城镇居民人均可支配收入。
⑦城镇居民人均消费性支出。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
⑩城市居民人均居住面积。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
（二）去年××市房地产的发展情况
①新建商品房发展情况。
②经济保障住房的发展情况。
③二手房的发展情况。
（三）今年××房地产市场分析和预测
①截至今年××月的销售增长情况。
②未来几个月的销售预测情况。
（四）今年××市房地产政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况
1.××区总体规划
①城市规划。
②居住用地规划。
③商业规划。
④交通规划。
2.××区零售业态综述
①主要业态分布区域。
②主要业态所处地位及趋势。
（六）××项目所在的××区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（略）
2.项目片区市场分析
①项目位置。
②片区范围。
3.项目街区特点
①地块位置、环境及交通。
②人口分布及收入构成。
4.项目周边配套
①周边商业分布、经营状况。
②项目周边教育配套。
③项目周边金融配套。
④项目周边医疗配套。
（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
2.项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
3.其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
（八）综合结论
①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
③本区域的户型特点和面积分布情况。
④本区域楼盘客户的主要特点。
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
②市场定位准确。
③产品在当地市场具有唯一性。
④户型设计相对较为合理、实用率高。
⑤产品的性价比高。
⑥物业管理到位。
⑦营销定位及宣传效果较好。
⑧企业及项目品牌具有影响力。
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善。
②企业运作项目资金链断裂。
①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
②总价过高，首付压力相对较大。
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
⑥开发规模与开发时机出现错位。
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
四、相关资料附录
①入户调研问卷。
②统计数据资料。
③访谈及会谈记录。
编制日期审核日期批准日期
修改标记修改处数修改日期
房地产调研报告4
随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。
一、基本概况：
20__年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。
20__年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。
二、存在问题：
1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。
2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。
3、开发企业资金短缺。20__年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。
4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。
5、受20__年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。
三、下步打算：
1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20__年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。
2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。
3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20__年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。
4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。
5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。
6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的`开展，以此助推商品房市场的发展。
8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。
房地产调研报告5
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
XX年 -2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。
（一） -2月我市二手房交易情况
XX年 -2月我市存量房共成交498套，同比下降 8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降 4%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降 4%。
（二） -2月我市二手房价格情况
XX年 -2月，我市二手房住房平均价格为2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2.二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
房地产调研报告6
近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整，本文就__市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。
__市位于__中部，地处经济欠发达地区，是__自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。
（一）房地产开发企业情况
目前，__市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入__市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到22。51亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到46。83万元。
（二）房地产开发投资情况
房地产开发投资持续增长。20__年，房地产开发投资首次突破50亿元，达到59。29亿元，与20__年全年相比同比增长91。3%，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。
在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为47。8亿元，同比增长136。6%。其它用途房屋的投资共11。49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。
（三）20__年新开工项目情况
在全部施工面积中，20__年新开工面积为404。4万平方米，同比增长125%；其中住宅新开工面积约为354。4万平方米，同比增长151。2%；房屋竣工面积194。8万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。
（四）房地产交易市场情况
1、新建商品房交易情况
20__年，新建商品房成交14413套，同比增长17。97%，成交面积125。91万平方米，同比增长18。38%，其中住宅9995套，同比增长11。40%，成交面积104。04万平方米，同比增长17。67%；非住宅4418套，同比增长36。15%，成交面积21。87万平方米，同比增长21。91%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积20。11万平方米。20__年__市新建商品住宅平均价格为1526。5元/平方米，较20__年上涨7。5%。
2、新建商品房供求情况
20__—20__年，__市房屋竣工面积分别为91。5万平方米、78。64万平方米、133。6万平方米、139。01万平方米、204。15万平方米、194。8万平方米，6年间商品房竣工面积840。7万平方米。而同期房屋销售面积分别是67。95万平方米、75。21万平方米、__。04万平方米、137。52万平方米、217。49万平方米、262。03万平方米，6年间销售面积904。27万平方米。
3、存量房交易情况
20__年，__市存量房成交套数11692套，成交面积104。37万平方米，同比增长2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面积88。83万平方米，成交金额7。67亿元，平均成交价格863。1元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积11。67万平方米，成交金额1。76亿元，平均成交价格1508元/平方米。
房地产调研报告7
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20__万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
房地产调研报告8
结合近期房地产公司人员离职情况，人力资源部对合肥市场房地产行业相关专业技术类岗位进行了专项薪酬调查，主要内容如下：
一、总体概述
近两年，合肥市平均工资的涨幅大约在15%，其中20xx合肥平均工资为34143元/年，20xx年合肥平均工资为39292元/年，房地产行业的薪酬水平紧跟金融行业，位居第二，涨幅达到22%。近期通过对合肥部分房地产企业的薪酬状况的调查了解，得出以下数据（见下表）：
其中标杆企业（如恒大、蓝鼎）薪酬状况：
1、土建工程师：3—4年工作经验的工资为7000元/月左右，5年以上工作经验的工资在7500—12000元/月；
2、安装工程师：3—4年工作经验的工资为7500元/月左右，5年以上工作经验的工资在7500—8500元/月；
3、造价工程师：3—4年工作经验的工资为7500—12000元/月，5年以上工作经验的工资在9500元/月以上。相近企业（如国轩置业、文一投资、东海、新华）薪酬状况：
1、土建工程师：3—4年工作经验的工资为5000—6000元/月，5年以上工作经验的工资在6000—8000元/月；
2、安装工程师：3—4年工作经验的工资为6000元/月以上，5年以上工作经验的工资在8500—10000元/月；
3、造价工程师：3—4年工作经验的工资为6000—7000元/月，5年以上工作经验的工资在8500元/月以上。
二、比较分析
以3—4年工作经验的专业技术人员为例，特作如下比较：
三、问题诊断
1、从上表可以看出，华鑫房产公司的工程师薪酬水平与市场相比，整体偏低；
2、调查发现，土建工程师、安装工程师、造价工程师由于市场稀缺程度和岗位价值不同，工资待遇也是不同的，表现为土建工程师＜安装工程师＜造价工程师，而华鑫房产公司工资在岗位差异上体现不明显。四、对策建议
根据上述调查数据及诊断问题，结合近期华鑫房产离职人员情况（见下表），提出以下建议：
1、薪酬待遇高低与工作饱和度大小成正比关系，虽标杆企业的工资普遍偏高，但也伴随高强度的工作量，目前华鑫房产公司的工作饱和度一般，所以建议以相近企业的薪酬水平为参考，适度调整华鑫房产公司工程师的薪酬水平；
2、根据岗位评价及市场稀缺度，分别对土建、安装、造价工程师设定不同的薪酬水平，以体现其差异性和层次性。
3、华鑫房产公司的专业技术人员工资调整应与市场的工资变化保持适度一致，同时根据市场变化每年做适度的调整。
房地产调研报告9
(1)政治法律环境方面
① 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》。
③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
(2)经济环境方面
① 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
② 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
③ 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
④ 国民经济产业结构和主导产业。
⑤ 居民收入水平、消费结构和消费水平。
⑥ 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
⑦ 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
⑧ 财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。
(3) 社区环境方面
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
(4) 房地产市场需求和消费行为方面
① 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
② 房地产市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。
③ 需求动机：如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
④ 购买行为：如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
(5) 房地产产品方面
① 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
② 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
③ 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况。
④ 本企业产品的销售潜力及市场占有率。
⑤ 建筑设计及施工企业的有关情况。
(6) 房地产价格调查。
① 影响房地产价格变化的因素：特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
② 房地产市场供求情况的变化趋势。
③ 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
④ 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
⑤ 国际、国内相关房地产市场的价格。
⑥ 价格变动后消费者和开发商的反应。
(7) 房地产营销渠道
① 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
② 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
③ 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
④ 房地产租售客户对租售代理商的评价。
(9) 房地产市场竞争情况。
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。
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房地产调研报告10
一、市基本概况
市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，20xx年生产总值147。39亿元，增长12。6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248。88亿元，增长11。3%，省20xx年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。
二、市房地产行业前景
政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。
市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。20xx年市工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47。2%，比上年提高1。2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。
三、市房地产行业市场调查
1、房贷市场余额：
随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。
2、个人经营性贷款附房产抵押
市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；20xx年1—5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用。
房地产调研报告11
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
一、我区房地产市场发展现状
今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20。5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
1）土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
2）房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
4）房地产发展目标调整。XX年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
5）房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
6）房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整—巩固—提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
房地产调研报告12
当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。
一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程
住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。
二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能
西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。
三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展
房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：
一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；
二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；
三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平
据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。
在住房公积金制度方面重点抓好：
一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；
二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。
三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。
建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：
一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；
二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。
房地产调研报告13
县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：
税收征管现状：工作被动，征管质量不高
一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。
二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。
三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的20__年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。
解决方法探讨
一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。
二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。
三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收
房地产调研报告14
xx年贵阳房地产相关政策：1、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。 提高住房公积金最高贷款额度。对个人和单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购
买自住房的最高贷款额度调整为50万元。积极支持人才住房消费。经人力资源和社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。3、减免契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。4、给予优惠利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上给予基准利率下浮优惠;5、购房免汽车摇号。凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业(公司)或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个小汽车专段号牌。
由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。
贵阳典型楼盘分析
提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一总面积大;第二总投资成本大;第三销售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。该项目建成后将容纳30万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每天销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国比较罕见，分析因素：1、市场刚性需求量大，2、受政策和政府主导支持项目，
3、价格低于市场价，综合性价比高。 2、其二典型楼盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游综合商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态与科技试点项目，
使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目与花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，最高月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。分析因素：1、市场刚需，人们居住品质的不断提高，2、完善的配套、高端的技术加完美的规划设计。 综合分析：贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”即将拉开序幕。在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化产品路线，满足改善性购房群体的居住需求。中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的住宅产品始终是楼市的稀缺品。那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?分析因素：1、国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优惠政策。2、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区和旧城改造，造成刚需加紧。3、贵阳是新星中的发展城市，外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。
3、其它楼盘分析
(1)天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外来上市公司。项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积15.6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：3.5.项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：1。同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。
分析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。
(2)中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房地产开发有限公司开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率7.0，车位配比：1:1.5。集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有20xx多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已
经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅销售均价：5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：80元/月。 分析：该项目优势：属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售策略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。
房地产调研报告15
今年上半年，惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9%和46、7%。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。
5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地产现况
1、整体经济状况
固定资产投资增长平稳。1—7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1—6月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1—7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。分县（区）来看，1—7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。
表一：开发投资对比表（单位：亿元）
项目固定资产投资房地产开发投资
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增长（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增长（%）2、6%67、2%
第三产业投资增长强劲。1—7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。
2、商品房投资与建设
从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。上半年共完成房地产投资26、28亿元，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。
上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。
表二：商品房屋建设数据表（万㎡）
项目施工面积其中：新开工面积竣工面积
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增长（%）24、7665、76—4、81
3、商品房销售
1—7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增长45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增长52、8%，商品房销售均价2879元/平米。以上数据显示我市受房产新政的影响不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。
表三：商品住宅交易数据（1—7月）（数据来源：惠州房管局、世联数据中心）
指标数值增长率（与去年同期环比）
成交面积（万平米）130、9817%
成交套数（套）101770、04%
成交金额（万元）346701、323%
成交均价（元/平米）26465%
二、房地产市场分析
1、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力
从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发商重点将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
2、商业地产开始退热，所占份额降低较快
非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的7、1%，在去年的“井喷”式增长后，各项非住宅商业用房目前正在市场消化阶段，而商业地产的高风险性逐渐显现，开发商投机性行为减少，市场趋向理性。
3、房产新政对二手房存量市场影响较大
随着国家加强市场调控，抑制市场炒作的政策出台，特别有关税收政策的实施，交易面积和金额都有较大幅度的下降。新政策实施后，我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮，交易对象主要是不足5年转手交易的二手房。从6月以来，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1%，剔除价格因素，实际增长4、5%。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1%。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。
另外，从市交易中心资料显示，上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房借款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。
三、房价走势分析
1、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。
3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。
表四：近五年惠州房价情况
年份商品房价格（元/平米）同比增长
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的影响
当前，“国六条”、“国十五条”细则的出台，引起地产界较大震动。从惠州讪的房地产发展情况来看，也不例外。特别是在住房供应结构制度方面，要求地方国家编制住房建设规划和保障性住房的建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构比例，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是我市房地产进一步发展的焦点问题。
国家房地产新政出台后，市国家及时召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门尽快组织调研，向市国家反映情况。惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。从调研得到的数据来看，我市目前近年的商品住房结构基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占总比的58、12%，整个住房结构呈橄榄型，因而商品住房结构户型也明显偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房结构调查汇总表
类别小于90平米套数所占比重90—114平米套数所占比重大于144平米套数所占比重
惠城区725681521、21%1922556、29%767522、47%
博罗县81513、75%421071、04%60410、19%
龙门县19615、56%95375、63%1118、8%
惠阳区102315、39%410561、78%151922、85%
惠东县2216、8%182456、38%119036、79%
大亚湾121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同时还有12、5%的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。
目前，惠州市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。
第一篇：生育率为什么上不去
因你绝不可能接受，你的孩子仅是一个初中生。
一)体面
在一个象北京上海这样的城市，凡是能阅读到《水库论坛》文章的人，一般都拥有大学文凭。
有一件事情是打死你们也不会做的：如果你生了一个小孩，而最终他只拥有初中学历。
设想一下，你是一个985毕业的学生，而你妻子至少也拥有大学文凭。
你们的小孩，无论无论如何，“大学”是肯定一定要念的。
如果更深入一点，则在小孩很小的时候，还要给他“素质教育”。包括但不限于：钢琴，奥数，英语，摄影，绘画，芭蕾和夏令营……
所谓“青出于蓝而胜于蓝”，爸爸妈妈小的时候的条件不足;今天小孩子自然要站在更高的“起点”。更高的档次，让孩子们赢在起跑线上。
如果我说，这是99%甚至99.99%的“共识”。应该没什么人反对吧。
所以，以上全错。
二)生育率
生育率为什么上不去。
因为“体面”是最大的恶。
目前几乎所有的“白领”家庭，年薪20W~100W之间的所有阶层。普遍的反映就是“养不起”。
堆在一个孩子身上，所消耗的资源是海量的。
小孩子从幼儿园培养到大学，二成研究生，其消耗的学费是惊人的。而相应的，在这近20年的培养周期中，没有任何工资产出。
如果你讲究“质量”。要给小孩子读名校，上兴趣班。则你的支出，还要再翻几翻。
培养出一个北京上海标准的“体面”儿女，每一个子女烧掉的费用，就是一座人形黄金。
除了金钱之外，还有父母投入的人力时间和看护。这同样也是极其昂贵的资源。甚至有限资源。
以上因素结合起来是什么呢，就是“养不起”。
几乎所有的白领中产阶级，都在喊穷。按照“高标准”培养一个儿女，会消耗掉他们约30~40%的收入与时间。
所以白领们的生育率非常非常低。几乎见不到多胎化。哪怕政策允许，他们也不想生。
按照美国的一项统计分析。在所有人群中，生育率最低的是教授，其次是博士，然后是硕士、本科…………基本上沿袭了“学历越高，生育率越低”的情况。
为什么会发生这种现象，因为按照教授的“期望”，教授的孩子，好歹也应是教授吧。至少是个高级知识分子琴棋书画。
生育抚养这样一个“高素质”人才，意味着巨量海量的资源投入。而教授们无力金钱。教授普遍只有0~1个孩子。
如果你反过来说：“教授，您生9个孩子。但其中会有几个是通下水道的，泥水匠，流浪汉和妓女”。
你看看，会不会给教授喷死。
会不会给北京的朝阳区人民群众喷死。
会不会给本帖读者喷死。
三)生存竞争
为什么之前家境非常贫寒，一家人还在为“温饱”犯愁。几乎连饭都不够吃的情况下，还能生8~9个。而且全部拉扯成人。现在的小白领拿着50~60W的工资，酒池肉林，衣食无忧。却反而说“生不起，养不起”。每家每户最多养一个，第二个都觉吃力。这里面的悖论，主要来自于“孩子质量”不一样。贫寒夫妻们对子女们的要求非常低，投入的资源也很少。几乎可以说把你们拉扯大，没饿死18岁能找工当学徒就算胜利。父母给予的资源≈0而现代的父母，给予子女的投入非常非常大。“高质量”高素质人才。每一个高等兵种的建造成本自然不一样。这里面就形成了一个悖论。民间追求一代更胜一代，高质量高素质人才，似乎已经成为了一种风尚，一种潮流，一种政治正确。这是一件危害非常非常大的事情!!
如今在社交圈，在朋友圈，假如你是一对教授夫妇，夫妻俩都拥有博士文凭。但是你说：“我准备生9个孩子，平均的素质教育水准就是初中生。其中有几个会去学木匠。有几个可能会有卖艺讨饭，社会盲流”。你以为旁人会怎么看，亲戚会怎么看，师友会怎么看，同事们会怎么看，舆论会怎么看。他们会把你当疯子一样。会以为你神志不正常，会以为你吃错药了，会以为这样的行为大逆不道。这就是一个悖论，死锁。社会风气“体面”的习俗，导致的最终结果是什么呢。导致结果就是“一代更比一代好”。但是一代比一代人少。一对夫妻，如果给子女“等同于”自己阶级的传承培养，则他们最多有可能供养二个。一对夫妻，如果给子女“远超于”自己阶层的教育培养，则他们最多只可能负担一个。这就是生育率1.1的原因。一个国家，一个城市，一个社圈，一旦稳定下来，并形成互相攀比“望子成龙”的.妈妈圈关系网。则这个城市的生育率就会急剧下跌。最终跌到1.1左右。因为妈妈要精英式培养，她又培养不起。
同为东亚文化圈的日本，韩国，在完成了城市化，完成了“都市社交网”之后，都发生了生育率急剧下跌。
目前，日本已经彻底成为了老龄化社会。而韩国则是全世界人口衰退最严重，生育率最低，大韩民国即将灭亡的国家。
中国目前的情况是，北京上海等已经完成“都市社交网”的城市，人口生育率都非常低。土著普遍在1.1倍左右。哪怕让你生都生不起。
中国之所以人口数据还不是“那么的”难看，是因为中国尚未完全完成城市化。
目前中国的城市化进程大约是50%，每年递增1%。在广大的农村地区，还广泛存在着“粗生粗养”的现象。
学者易富贤特别反对“大城市化”。因为大城市几乎就是计生黑洞。一旦进入了大城市的人口，不管祖籍安徽河南，统统沦落到1.1倍的生育率。
为什么，因为这就是“都市社交圈污染”。原本淳朴的安徽河南农民，一旦进了城市，“仓禀实而知礼仪”也会盘算着从家族里出几个大学生，博士生。
孩子少生几个不要紧，但一定不能让妈妈在朋友圈丢脸………
“教授家族不能出初中文凭”，“体面的家庭不能有不成器的小孩”，“家族的耻辱和恶名”。有了这些风俗和习惯存在，必然导致“生9个”的数量优先式策略失败。人人都是精英培养。这是一条单向路径。若移风易俗不改变;
于是生育率不可能上升。
四)文明的墓碑
公园5世纪，古罗马帝国终于崩溃。
昔日一统西方文明的庞大帝国，地中海沿岸的亿万臣民，化为尘土。连墓碑都不剩。
《罗马帝国兴亡史》是西方研究的重点。所有的人都困惑：曾经天下无敌的罗马帝国，是如何失去力量的。技术先进的文明，是如何被蛮族击败的。
回答千奇百怪，从妇女继承权到通货膨胀，再到含铅的容器水管道。
但有一点，是无论如何绕不过去的：罗马人越来越少。真正的，纯种的，信奉共和精神的古罗马人后裔，人口越来越少。这是一个十分诡异的问题。罗马作为战胜民族，先后消灭了迦太基人，希腊人，埃及人，建立了统一大帝国。罗马人掌握了最富饶的土地，最先进的耕种技术，最多的铁器。而搞到最后，罗马人的生育率还不如穷乡僻壤里的林生人。
罗马整个民族，人口不是越弄越多，而是越弄越少的。
到了罗马的后期，他已经没有足够的人口，来填补如此庞大的帝国领地。他被迫引入外来劳工，给外国人更多的居住权。再往后，罗马人甚至连“服兵役”的壮年人口都凑不齐了。所以罗马军队里有了越来越多的蛮族士兵。当蛮族刚加入军队时，你以为他仅仅是一个光膀子没头脑的大头兵。可是当蛮族士兵人口占到1/3，甚至2/3的时候。还有谁可以忽视异族士兵们的想法?再往后，罗马人甚至连近卫军都无法维持罗马血统了。近卫军纷纷掺入了蛮族。到了这一步，罗马离灭亡也不远了。
那么问题来了，为什么“罗马人”会越来越少的。
罗马是统治民族，占有最好最富裕的牧场，为什么罗马人的人口会越来越少。相反贫瘠的山谷里的蛮族，却越生越多。最终占据人口多数?
你以AD.476和AD.1相比，罗马和蛮族的人口简直就是一个倒金字塔。
我并没有精确的答案。但我有一个幻构的想法：
“罗马人口的减少，罗马帝国的最终崩溃，和城市化体面生育有关”。
几乎任何一个大城市，都是生育的黑洞。几乎任何一个“中产阶级”生成并凝固的社会，都是生育的黑洞。
因为“仓禀实而知礼节”，当你一个城邦进入富裕社会之后，攀比之风就不可避免。当一群贵妇人聚集在一起时，只有“健壮的，优秀的，杰出的”体面子女，才能为妇人争得荣耀。
而如果说你生了九个后代，但每一个都十分平庸。除了数量一无是处，显然你会在社交圈受到嘲笑。
这就导致罗马中产阶级家庭陷入“青出于蓝”诅咒。
中产阶级之间的互相攀比，必然会导致母亲“追求质量”少子化。换取朋友圈的赞美，而丝毫不顾其背后掩盖的血腥。“少而精”的结果。是罗马人越来越少，罗马整个民族消亡。罗马人以为他们是高雅和品味，最终罗马人全部变成了蛮族的奴隶与贱婢。
如果你看过《精子战争》《婴儿战争》之类冷冰冰但却又讲得十分透彻的书籍。则你会知道，生物竞争无所不在。从总体上说，生物竞争主要有二种策略：“质量取胜”和“数量取胜”。质量取胜一定伴随着对劣等民族的大屠杀!
这句话绝对100%的政治不正确。但它却是随着逻辑推理，一步步推演下来，毫无疑问的结果。
对此我也没办法。逻辑高于PC!
