保险公司与商业银行合作，开办的住房抵押贷款保险简称“房贷险”，旨在为个人住房消费贷款提供保障服务、化解贷款风险，也帮助借款人转移风险、消化损失。然而，近几年的业务发展实践所反映出来的问题充分说明，房贷险业务是明险未防，暗险未察，无论是商业银行还是保险公司都不具备对风险的免疫能力。房贷险具有长时间累积的可能，也有暴露成惊人风险损失的可能。因此，为保证房贷险业务的健康发展，风险识别和防控变得极其紧迫和重要。
房贷险风险的具体表现
（一）认识偏差影响业务发展。个人住房抵押贷款保险是一种责任保险，保险公司主要承担两方面的责任，一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任。在开展此项业务中，借款人和商业银行均存在不同程度的认识偏差，直接影响业务发展。主要表现在：一是借款人对该业务缺乏了解，易产生抵触情绪。不少购房者认为，办理住房抵押贷款必须购买保险，违背了投保自愿的原则；保险公司要求借款人必须按照所购房屋价值投保的做法不合理，很多人要求按照银行的贷款额投保并以此为标准计算保险费；目前各家保险公司的保险单条款中均规定，第一受益人为发放贷款的有关商业银行，部分人士认为，房贷保险是购房借款人缴费购买的，而提供贷款的商业银行却要优先受益，实难接受。二是银行重视不够，不利于业务发展。房贷险业务一般是由商业银行代办的，对于商业银行而言是双重受益的，既有还款保障，又能带来手续费收入。然而一些银行工作人员认为，借款人在办理个人住房抵押贷款时，已将所购房屋抵押给银行，如果借款人无力还款，银行只要拍卖抵押的房屋即可，再添上抵押贷款保险实属保障重叠，又因担心招致购房借款人的抵触和反感，所以对此项业务开展缺乏足够的积极性。
（二）提前还贷和炒房退保使保险公司遭受损失。房贷险业务是保险公司委托商业银行代办的，保险费由商业银行一次性收足转交给保险公司，保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。正常情况下，由商业银行和保险公司分享其中的利益。但如果出现提前还贷或遇到炒房退保，将使保险公司遭受手续费损失。
（三）偿付风险多种多样，危及银行和保险公司的共同利益。上面两种风险问题属浅表性风险，但还有较为隐蔽的最大风险就是偿付风险。个人住房贷款的风险暴露期并不是在贷款初期，而是在发放贷款后的第3年至第8年逐步显现，而目前国内个人住房贷款余额中80%以上是2000年以来发放的，因此，大部分银行的个人住房贷款已进入风险暴露期。个人房贷和房贷险的偿付风险主要来自购房借款人，其表现形式多种多样，背景情况也较为复杂。而这种风险只有等到借款人无法按期归还贷款本息时才能完全暴露，使保险公司和商业银行陷于被动。
1、房价下跌，主动违约。个人房贷期限短则5年、10年，长则20年、30年，在漫长的贷款期内房地产市场难免要发生波动，如果市场房价普遍下跌，借款人发现用贷款购置房屋的价值低于自己负担的贷款的价值，便会主动违约，任凭银行收走已经贬值的抵押房屋，即使银行能够顺利地处置抵押房屋，处置收入也可能无法弥补未偿还的贷款和处置费用，使银行蒙受损失。
2、利率上升，负担加重被迫违约。个人房贷期限长，利率风险也是不言而喻的，国内银行的个人房贷业务都是非固定利率贷款，个人住房借款合同明确规定：贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率。如果法定利率频繁上调或上调幅度较大时，会使一些原本有偿还能力的借款人变得无力负担而被迫违约。
3、收入波动，无奈违约。由于我国居民收入尚未完全货币化，收入来源多样化，透明度低，使得实际收入与名义收入有一定差距。而且借款人提供的
4、借款人伤残或死亡，导致无力还贷。在保险期限内，借款人所抵押房屋因自然灾害或意外事故遭受损失的可能性很小，同时借款人（被保险人）因遭受意外伤害事故所致伤残或死亡，而丧失部分或全部还贷能力的可能性也较小，可一旦出险，保险公司需要赔付的金额却很大。
房贷险的风险防范
房贷险业务的各种风险，对保险公司和商业银行均构成威胁，如果购房借款人集中出现还贷难或不还贷的风险，保险公司届时恐怕难以偿付高额赔款，商业银行也难以独善其身。为了避免房贷险业务重蹈覆辙，保险公司和商业银行应密切合作，共寻风险防控对策。
（一）加大宣传力度，统一认识。针对顾客反映意见较大的强制保险、保额偏高和受益人顺序问题，保险公司应加大对《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国保险法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的宣传力度，使客户充分明白，这样做是有法律依据的，这样做既是为了保障商业银行的贷款安全，也是保障借款人的利益，借款人也是直接受益者。房贷险条款具有较强的专业性和技术性，保险公司要坚持最大诚信原则，将房贷险合同的主要内容告知投保人、被保险人。商业银行与其合作的.保险公司应通过各种方式，为客户详细讲解房贷险业务的有关政策及条款内容，消除模糊认识和抵触情绪，最大限度地争取客户的理解和支持。银行方面对房贷险应有全面的认识，抵押和保险是化解风险的两个不同手段，是相互补充不是相互重叠。如果借款人只将所购房屋抵押给银行而不上保险，一旦因自然灾害或意外事故造成房屋灭失，所设定的抵押将失效，银行的贷款损失也将无法补偿。
（二）严格遵守手续费支付规定订立保费退还协议。提前还贷和炒房退保使保险公司遭受损失，与保险公司的恶性竞争有关。在房贷险业务开办之初，保险公司没有充分地认识到其中的风险，片面地认为该业务稳赚不赔，为抢占市场、争取业务规模，保险公司之间不计成本地展开暗战，争相给客户打折，给银行支付高额代理手续费，有的保险公司向代理银行支付的手续费比例竟高达30%——40%，大大超过了保监会规定的手续费支付比例。亡羊补牢，为避免损失、减轻业务经营压力，保险公司首先要规范自己的业务竞争方式，严格遵守有关规定按照8%的比例向商业银行支付代理手续费。此外，要彻底解决由于提前还贷和炒房退保造成的保险公司手续费损失的问题，保持商业银行与保险公司充分合作，协商订立保费退还的办法。
（三）加强银保合作，共建畅通的风险转移渠道。
一是银行方面要综合评估还款能力，密切监测信用变化。商业银行要健全和加强个人房贷的调查和审批程序，调查中必须搜集足够的信息以便对借款人的真实风险状况进行全面综合评估，了解把握贷款资金的真实用途；审批时要审慎评估第一还款来源的可靠性，及其对经济形势、市场和个人情况变化的敏感性，充分考虑抵押品当前风险状况和今后在各种情况下提供担保的充足程度及可实施性，避免因对第一还款来源评估失准而过分倚重抵押担保的被动局面。为了正确掌握客户个人资信动态，银行需要建立并实施有效的个人信用监测系统，及时了解借款人财务状况的变动，监测其对借款合同的遵守履约情况，并通过内部风险评级系统，对个人信用状况做出评判。明确风险警戒线，建立健全风险预警机制和风险应急预案，以便对实际产生的或潜在的风险做出及时反应。
二是保险公司要适当调整费率水平，并设定免赔额进行风险转移。在开办房贷险业务之初，保险公司对人身意外、收入波动以及利率变动等情况估计不足，在厘定费率水平时显然低估了上述因素的发生情况及其影响后果。为稳妥起见，保险公司应适当调整房贷险业务的费率水平，以保证所收保费能够足以抵补一切可能发生的损失及有关的营业费用。房贷险属于长期保险，时间跨度长，风险发生概率大。因此，在调整费率水平时应区分保险期限的时间段，不宜搞一刀切。风险防控与风险转移是一个问题的两个方面，必须在利益驱动方面巧做文章，因为在市场经济条件下，风险防控仅靠人们的自我约束和自觉行动是远远不够的，只有利益承诺才是硬驱动。具体到房贷险业务上，可以设定适当的免赔额，以提高购房借款人的风险防范意识，避免因有保险而产生松弛、懈怠和麻痹大意的心态，有效防范道德风险。商业银行在房贷险业务中的身份较特殊，它既不是投保人也不是被保险人，但它是直接的受益人，在风险防控上自然不能免责，保险公司要争取商业银行的合作，建立风险共担机制，如果购房借款人不能偿还贷款，商业银行也应承担部分损失，从而督促其加强客户管理，防患于未然。
三是深入研究宏观金融政策及房地产市场，正确评估房贷险的外部环境风险。房地产市场的波动直接影响住房贷款的风险，而房地产市场的发展走势受控于宏观金融政策，缺乏这方面的研究分析，对待系统性风险往往是束手无策，或是处处陷于被动。另外，外部环境风险的发生，在很大程度上是通过内部的微观风险表现出来，因此，商业银行和保险公司都要做好这方面的工作，炼就一定的识别判断能力，及早规避相应的风险。
珠海市宣布重启楼市限购令后，珠海多家银行实施房贷新政，那么，下面是相关内容，欢迎阅读。
国庆期间，珠海市宣布重启楼市限购令，同时还通过提高竞买土地保证金比例、增加保障房用地供应、提高首付比例等方式调控楼市。记者昨日从珠海各大银行以及楼盘处了解到，珠海多家银行已执行首套房首付不低于30%二套房首付不低于40%的新政。值得一提的是，不少银行为了防止大户型住宅的风险，规定购买144平方米以上的住宅首付不低于60%。
多家银行已实施房贷新政
了解到，珠海建行、农行、工行、中行、招行、浦发等多家银行已经执行房贷新政。虽然各家银行之间个别细则有所不同，但整体情况大致相同，遵循首套房首付至少30%，二套房首付至少40%，大户型首付基本在60%的情况，拥有两套房或有两笔未结清房贷的则停贷。
以农行和中行的最新房贷政策为例，市民若是首次购房，无房且无房贷记录，最低首付30%，利率8.5折。如果名下无房无贷，则购买144平方米以下(含144平方米)的普通住房至少首付30%，利率8 .5折;购买144平方米以上的住宅则首付至少60%，利率上浮1.1倍。
二套房方面，如果购买144平方米以下(含144平方米)的买普通住房，最低首付比例40%，利率1 .1倍;购买144平方米以上的住宅，首付则至少要60%，利率上浮1.1倍。
农行的新规规定，此次认定以家庭为单位，贷款实施“认房又认贷”。拥有住房套数均以家庭为单位，由该行通过联网登录登记中心系统查询《房地产登记情况查询证明》确定，对于系统无法查询的客户，由市民自行到登记中心查询后提供。此外，非本地户籍客户购买144平方米及以下的住房申请时，需提供最近连续一年的社保或个税证明，为防止客户同时在多家银行申请贷款，要求银行在贷款受理时及放款前查询客户征信记录。此外，还要求客户对拥有住房“套数”和“婚姻状况”作出相关《声明》，并承担法律责任。
银行人士：对银行整体业务影响不大
“我们银行已经执行了新政。”珠海一国有银行相关负责人告诉记者，虽然该行在珠海重启限购令后，已经执行新的房贷政策，但非常明朗的细则还没出，因此，暂时还未造成很大的影响。“珠海很多银行都跟我们一样，新政出来了，走一步看一步，先看市场的反应再进行评估。珠海这种城市往往对政策有滞后性，市场也会经历一定的缓冲。就目前情况看，对银行的个贷业务肯定是有冲击的，但是对于银行来说，转型可能是一个方向。新政后，预计房贷业务肯定会下滑，但个贷只是其中一个产品，我们还可以做消费贷、经营类贷款等。”
该名负责人还表示，对于此次新政还是比较乐观的，“银行单一产品冲击不大，现在也接近年底了，明年的事情大家也都不清楚，现在的导向就是非住宅，我的'感觉冲击不是很大。今年很多主流银行都在主打个贷，对于资源都投入在这里，既然这个产品因为房地产调控，肯定会有萎缩，那就将力量调整回来，做其他产品。”
地产商：银行基本已执行大户型首付六成政策
“我们公司在珠海代理了不少楼盘，最近已经收到了各大银行发来的房贷新政。基本上首套房首付上浮到30%，二套房首付上浮到40%，144平方米以上住宅上浮到60%。”大家地产董事陈志告诉记者，根据他的观察，珠海新推出的房贷政策下，最受打击的就是144平方米以上的大户型，限制了部分购买者的门槛，其他面积段的产品也都不同程度受到打击，市场整体比较平静，大多楼盘属于观望期，购房者到访量急剧下滑。”
位于珠海情侣路上的一高档海景楼盘目前在售185-230平方米四至五房单位，均为超过144平方米的大户型住宅，其中精装均价40000元/平方米，毛坯均价36000元/平方米，购房享一次性付款9.8折、按揭9.9折优惠。
该楼盘一名营销负责人告诉记者，近日已收到中国银行发来的最新房贷政策，其中提到，如果购房者是首次购买超过144平方米的户型，而且是首套房，首付则可以享受30%的优惠，但如果满足有贷款记录但名下无房、有一套住房但无贷款记录、有一套住房且有贷款记录但已结清、有一套住房且相应购房贷款未结清这四种情况中的一种，则首付需要60%且利率上浮10%。“原来是首套首次、首套都是30%的首付，现在首套提高到60%了，风险控制了一些。这对于投资客会有影响，因为这类客户基本都是按揭，首付越少越好，但对于度假和养老客户就没什么影响，因为这两类客户基本都是一次性付款的。前天我们成交的一个北京客户就是做度假用的，节假日来珠海住，他们就是一次性付款的。年纪大了，他们也不想做按揭。”
国务院日前印发《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》(以下简称《意见》)。
《意见》指出，守信联合激励和失信联合惩戒是构建以信用为核心的新型市场监管体制的重要内容。要进一步加快推进社会信用体系建设，加强信用信息公开和共享，依法依规运用信用激励和约束手段，构建政府、社会共同参与的跨地区、跨部门、跨领域的守信联合激励和失信联合惩戒机制，促进市场主体依法诚信经营，维护市场正常秩序，营造诚信社会环境。
《意见》提出，要健全褒扬和激励诚信行为机制。对诚实守信的市场主体，探索建立行政审批“绿色通道”，优先提供公共服务便利，优化行政监管安排，降低市场交易成本，并积极向市场和社会推介，引导各方面提供优惠和便利，使守信者获得更多机会和实惠，进一步提高守信收益。
《意见》提出，要健全约束和惩戒失信行为机制。对严重危害人民群众身体健康和生命安全，严重破坏市场公平竞争秩序和社会正常秩序，拒不履行法定义务、严重影响司法和行政机关公信力，拒不履行国防义务、危害国防利益等严重失信行为，要依法依规实施行政性、市场性、行业性、社会性约束和惩戒措施，大幅提高失信成本。完善个人信用记录，推动联合惩戒措施落实到人。
《意见》强调，要构建守信联合激励和失信联合惩戒协同机制。包括建立触发反馈机制，实施部省协同和跨区域联动，建立健全信用信息公示和归集共享机制，规范信用红黑名单制度，建立激励和惩戒措施清单制度，建立健全信用修复机制、信用主体权益保护机制、跟踪问效机制等。
《意见》要求，要进一步完善相关法律法规，建立健全标准规范，加强诚信教育和诚信文化建设，加强组织实施和督促检查。各地区、各有关部门要研究制定具体实施方案，切实加强组织领导，落实工作机构、人员编制、项目经费等必要保障，确保各项联合激励和联合惩戒措施落实到位。鼓励有关地区和部门先行先试，通过签署合作备忘录或出台规范性文件等多种方式，建立长效机制，不断丰富信用激励内容，强化信用约束措施。
深入解读：
严重失信行为包括哪些?
根据《指导意见》，严重失信行为主要包括四大类：
一是严重危害人民群众身体健康和生命安全的行为，包括食品药品、生态环境、工程质量、安全生产、消防安全、强制性产品认证等领域的严重失信行为。
二是严重破坏市场公平竞争秩序和社会正常秩序的行为，包括贿赂、逃税骗税、恶意逃废债务、恶意拖欠货款或服务费、恶意欠薪、非法集资、合同欺诈、传销、无证照经营、制售假冒伪劣产品和故意侵犯知识产权、出借和借用资质投标、围标串标、虚假广告、侵害消费者或证券期货投资者合法权益、严重破坏网络空间传播秩序、聚众扰乱社会秩序等严重失信行为。
三是拒不履行法定义务，严重影响司法机关、行政机关公信力的行为，包括当事人在司法机关、行政机关作出判决或决定后，有履行能力但拒不履行、逃避执行等严重失信行为。
四是拒不履行国防义务，拒绝、逃避兵役，拒绝、拖延民用资源征用或者阻碍对被征用的民用资源进行改造，危害国防利益，破坏国防设施等行为。
影响信用的个人行为有哪些?
从上述这四类严重失信行为可以看出，有些的主体是机构或企业，有些属于工作和职务行为，当然也包括个人行为。
个人层面的失信行为和每个人的日常生活关系更密切。目前，个人的信用记录主要记录在人民银行的征信系统中。该系统中记录的失信行为对个人生活影响比较大，截至今年3月底，该系统共收录8.85亿自然人及2139万户企业和其他组织的信用信息。
作为个人，具体来说哪些行为会影响信用记录?
一、逾期还款。这里的逾期有很多种：
1、信用卡连续3次、累计6次逾期;
2、房贷月供累计2-3个月逾期或不还款;
3、车贷月供累计2-3个月逾期或不还款;
4、贷款利率上调，仍按原金额支付月供，产生欠息逾期;
5、助学贷款拖欠不还;
6、为第三方提供担保，第三方没有按时还贷款。
二、水、电、煤气费不按时交款。
三、手机停用不销号产生欠费未还。如果你的手机号不用了又没有办理相关手续，那么因欠月租费而产生的逾期也会影响你的个人信用!信用卡同理，有的银行的信用卡是要收取年费的，如果你把它闲置了，又不去销户，长此以往，欠费了，持卡人的不良信用记录就会产生。
四、酒驾、醉驾等交通违法行为。公安部交通管理局不久前下发了《关于在公安交通管理行政处罚法律文书中增加被处罚人有关信息采集项目的通知》，要求从7月1日起，各地在按一般程序对交通违法行为作出行政处罚时，将在行政处罚决定书上增加政治面貌和职业信息采集项，为部门信息共享、抄告联动及征信挂钩创造条件。
五、坐地铁逃票等行为。我国多地已经出台规定，包括上海、深圳、南京等地都将地铁逃票与个人信用挂钩。
对失信主体已限制乘坐飞机400余万人次
建立完善失信联合惩戒制度就是要让失信行为付出代价。《指导意见》明确指出，要完善个人信用记录，推动联合惩戒措施落实到人。对有履行能力但拒不履行的.严重失信主体实施限制出境和限制购买不动产、乘坐飞机、乘坐高等级列车和席次、旅游度假、入住星级以上宾馆及其他高消费行为等措施。
国家发改委副主任连维良日前透露，“据不完全统计，有关部门对失信主体已限制乘坐飞机411.5万人次，限制乘坐列车101.6万人次，阻止出境边控443人次，限制申报政府性投资上百亿元，限制担任企业法定代表人、董事、监事等职务2.7万多人次。”
不仅如此，《指导意见》还指出，支持征信机构采集严重失信行为信息，纳入信用记录和信用报告。引导商业银行、证券期货经营机构、保险公司等金融机构按照风险定价原则，对严重失信主体提高贷款利率和财产保险费率，或者限制向其提供贷款、保荐、承销、保险等服务。直白来说，对个人而言，失信之后贷款买车买房、消费等都会受到影响。
失信记录只保留5年 可采取措施修复
对于失信行为，未来的惩罚可能会越来越严厉，但一旦失信，“黑名单”是否会背一辈子?对此，国家发改委副主任连维良表示，“涉及个人的信用记录，在失信行为终止之日起，这个失信记录只保留5年，5年后予以消除。当然，不再作为惩戒对象的期限，具体由相关部门来制定，下一步需深化和细化。”
除此之外，《指导意见》提到，支持有失信行为的个人通过社会公益服务等方式修复个人信用。连维良指出，这是要建立一个对轻微失信行为鼓励主动纠错、主动自新的社会鼓励和关爱机制，就是允许被失信的当事人通过参与社会公益性服务来修复个人信用。
“对于失信个体，总的原则是鼓励纠错、有限期惩戒、有条件修复。当然，最好的办法还是不失信，只要发生了失信行为，必然要付出沉重的代价。”连维良说。
