长租公寓运营情况调查报告
1.长租公寓运营情况调查
长租公寓，是公认的“重运营”企业，“管家”是公寓企业员工占比最大的岗位，管家的服务质量，对顾客的租房体验影响巨大，而管家的效率，又决定公寓运营商的效率，鉴于运营的重要性，我们对公寓企业“管家”进行了调研，藉此来了解公寓企业的运营情况，本次调查数据和结论仅对所获数据有效。
本次调查，收到15个省市的140家公寓运营企业，收到有效问卷179份，具有一定的代表性，调查报告将公开发布并转发各位长租公寓行业同仁。
鉴于不同管理模式中，管家职责的差异性较大，调研中将公寓分为集中式、分散式(合租)、分散式(整租)三种模式，调查对象中分散式—合租占据66.7%比例，这也与整个市场占比情况相符。集中式公寓尽管更容易建立品牌、获取媒体关注，近年来媒体关注度高的大都是集中式长租公寓，比如魔方、YOU+、贝客等，但集中式公寓数量少、扩张慢，分散式长租公寓依然是大多数城市租房群体的主要选择，从运营角度看，集中式公寓在管理体系上与酒店相似，管理效率较高，而分散式长租公寓由于业主众多、地理分散、标准化程度低、产品溢价少、毛利率低的原因，对运营效率要求极高，可以说：运营质量和效率是分散式长租公寓成败的关键。
2.调查数据与结果
2.1管家的职责与分工
随着长租公寓企业规模的扩张，企业内部分工进一步细化，长租公寓核心的三项职能：拿房、租后运营、出房，其中“日常运营”是管家的主要职责，选择比达到了94.2%。与此同时，大多数长租公寓已经将“拿房”这一职责剥离，成立专门的拿房部门，这样的分工细化一方面提高了拿房的专业化程度，另一方面也有助于提高管家工作效率，75.36%的公寓实现了这一变化。(进一步的分析数据发现，上海区域30家公寓中，已经全部将拿房职能剥离，而人房比最低的10家公寓，全部是拿房职能尚未剥离的公寓)
与拿房职能普遍独立不同，只有21.74%的公寓企业实现了出房环节的独立，78.26%的管家在日常运营的同时，也负责出房。与拿房环节“一次性，交易成本高”不同，出房环节属于“重复性、交易成本低、本地化属性明显”操作，在现有公寓交易模型和技术背景下，出房环节独立短期还不会成为主流的改革方向。
除了拿房、运营、出房外，还有34.78%的管家选择了“其他”，在“其他”的内容中，主要是维修、宽带维修、社区活动组织、水电煤费用处理等内容，这些项目其实都应归入“日常运营”中。
2.2管家第一大工作——水电煤费用收缴
针对管家日常工作，水电煤费用收缴占据了最大的时间和精力，根据调查数据进行核算和统计，管家38%的时间和精力被水电煤费用收缴所占据。另一方面，分散式长租公寓由于业主多、分间计量、合并缴费、催缴困难等原因，数字进一步提高到43%，考虑到不少管家尚未将分间计费、欠费催缴、线损分摊等因素考虑在内，实际工作中的数字可能会进一步提高。由此可见，围绕水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作，已经成为公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作内容。
2.3管家其他工作
根据调查，按照工作量排序，其他管家工作依次是：维修、关系协调(包括租客间、邻居间等)、巡房和交通，个别管家工作中罗列了大量与水电费有关的拖欠、催缴、报销、参加会议等，我们酌情考虑对数据进行了调整，需要留意的是，有些管家提出了交通时间过长的因素，也间接说明，分散式长租公寓在选址布局上，应尽可能的集中，实现“相对集中”。
2.4人房比——产业升级，不断提升
长租公寓一切的'运营效率，最终会落实到核心指标——人房比(狭义人房比=管家人数：公寓间数)上，2016年数据，对比2015年有了较大的提高，从1:100左右提升到了1:159，提升59%。提升的原因一方面是由于企业规模扩大、分工进一步细化的结果，比如上海某长租公寓，2015年初规模为1000间，狭义人房比(管家：公寓间数)1:50，历经2年发展，目前约为15000间，狭义人房比逐步提升到1:160。另一个原因是智能化，目前规模长租公寓信息化水平快速提高，包括PMS系统、智能门锁、智能水电表、移动支付等普及率不断提高，是长租公寓运营效率提高的重要原因。上述两趋势会进一步发展，人房比会进一步提高，有可能在2、3年内达到1:300。
3.结论
长租公寓产业，作为典型的“重资产、重运营”行业，在资本不断关注的大背景下，运营质量与效率才是决定公寓企业生死存亡、长期发展的核心问题，通过本次调研，对目前国内长租公寓企业运营情况形成以下结论：
1)国内长租公寓产业规模迅速发展，产业模式、分工、流程等，均在快速变革中，但质量提高、效率提升是长期的主题。
2)长租公寓运营效率提升显著，狭义人房比从1:100提升到了1:160左右，短期提升趋势将持续，上海地区运营效率显著高于其他地区。
3)企业分工细化和信息化水平的提高，是提高运营效率的两个主要手段。
4)从企业分工看，将“房源获取”(拿房)环节独立，是大多数企业提高运营效率的有效方法，已经有超过75%的企业实现了这一组织变革。
5)将“房屋销售”(出房)环节独立，可以进一步提高运营效率，但该模式是否会大面积推广有待观察和研究，只有不到25%的企业进行了这一变革。
6)水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作是公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作，应当作为未来效率提升的主要方向。
7)房屋维修是公寓管家的第二大工作，公寓企业应当在进一步提升装修质量、施工质量的前提下，强化流程管理、提高维修效率，外包会成为不少规模公寓企业的选择。
8)目前行业尚处于规模不足、模式成型的发展阶段，长租公寓强调的生活服务圈、社交等属性目前属于“造概念”阶段，从调研数据看，大多数管家工作没有涉及此类工作。
9)关系协调(包括租客间、邻居间等)从工作量看占比不高，但随公寓产业规模扩张、租客复杂度提高，该项工作占比可能会迅速攀升，且此工作事关公寓安全稳定，因引起公寓企业高度关注，可以在租客中设立“租客代表”、加强与街道社区联系等方法进一步强化，公寓委员会将针对这一问题，展开进一步调研。
10)中国长租公寓产业近年来快速发展，已经逐渐进入成熟期，尽管市场潜力依然巨大，但企业间竞争加剧、空置率提高、优胜略汰的局面已经或者即将出现，各地政府机构在制定产业扶持政策、各类投资机构在投资决策时，建议充分调研公寓企业运营效率，确保政策落到实处，规避发展风险，推进行业企业发展。
企业运营管理调查报告
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企业运营管理调查报告
运营管理情况
（一）企业规模不断壮大
20xx年区属重点国有企业只有6家母公司、8家子公司，其中：融资平台公司1家，即渝南公司，负责全区建设资金筹措；
另外5家主要负责全区基础设施建设。经过整合、分立、新设，截止20xx年6月，区属重点国有企业母公司已增至11家、子公司已增至25家、参股企业2家。所调研的8家区属重点国有企业资产总额由20xx年的139亿元增至735.2亿元，增加614.5亿元，增长4.4倍，占全区国有资产总量的76.5%，其中：土地资产由20xx年107.4亿元增至406亿元，增加298.6亿元，增长2.8倍，占8家区属重点国有企业资产总额的55.2%；
注册资本金由20xx年4.8亿元增至31.4亿元，增加26.6亿元，增长5.5倍；
企业职工人数由20xx年30人增加到779人，中级以上职称由5人增加到89人。
（二）运营效益不断提高
20xx年以来，按照管理体制调整的要求以及经济发展的需求，区属重点国有企业由单一的平台公司，逐步向资本投资公司、担保公司、道路交通、基础设施建设等区别于传统国有企业的新型行业领域布局，国有资产布局结构进一步优化，运营效益逐年提升。从收入来看，20xx年以前，8家企业累计实现经营收入38亿元，截止20xx年6月底，累计实现经营收入193亿元，年均增长率为71.9%，增长速度较快。从投入产出来看，8家企业及相关园城内企业投入强度、产出强度、税收强度分别由20xx年30万元/亩、33万元/亩、1万元/亩增加到81万元/亩、63万元/亩、2万元/亩。从盈利来看，8家企业利润总额由20xx年的8.7亿元增长到41.5亿元，年均增长率为68.9%。从融资能力看，8家企业每年融资额由20xx年以前的20亿元左右，增加到近几年每年融资60亿元以上；
融资渠道由单一的银行贷款发展为企业债券、信托融资、中期票据、私募债等；
融资期限由以前的短期变为中长期为主，融资平均成本由11%左右下降到现在的`8%以内。
（三）支撑作用不断增强
近几年来，8家企业在园城开发建设、民生保障、经济发展等方面发挥了重要的基础性支撑作用。一是开发建设园城成效明显，夯实了城市和工业发展基础，开发建设面积由20xx年15平方公里扩展到46.4平方公里。其中：投入近58亿元开发建设11.4平方公里的东部新城已具雏形；
投入近8亿元开发建设3.2平方公里的食品工业园区初具规模；
投入近45亿元开发建设16平方公里的工业园区初见成效；
投入近30亿元开发建设15平方公里的休闲旅游度假基地基本形成。二是积极承担社会职能，保障了民生和公共事业协调健康发展，近几年来8家企业累计投入教育、卫生、文体、交通、农林水、保障性住房等民生和公共事业30多亿元，为提高人民群众生活质量和幸福指数发挥了重要作用。三是较好地带动和支持了中小企业发展，8家企业在开展自身业务的同时，带动了区域内采掘加工、交通运输、商贸物流等产业的链条式发展，兴农担保公司为区内中小企业担保294笔，发生额5.4亿元，有效地撬动了社会资金投入。四是发挥了财力的重要补充作用和财政收入的拉动作用，20xx年至20xx年，8家企业上缴的税费对地方财政收入的贡献率分别达30.3%、48.9%、40.4%、38.6%。
（四）体制机制不断完善
一是建立了监管机构。实行了国有资产分类监管，明确国有经营性资产由区国资委统筹监管，非经营性资产由区财政局综合管理，区级机关的非经营性国有资产由区财政局委托区机关事务局管理。二是明确了国有企业管理的边界和发展定位。经过20xx年和2014年两次调整，形成了以工业发展（渝南公司）、城市及食品园建设（城投公司）、水利发电（南州水务）、旅游开发（南州旅游）为主的4大产业集团和1个从事土地一级开发的融资平台（地产公司）、1个主要负责资本运作的资产经营管理公司（南州投资），企业功能布局基本完成。三是监管体系和措施得到完善。先后出台了《区属国有企业监督管理暂行办法》等5个制度，基本确定了国有企业管理的框架。20xx年还出台了《区属国有企业薪酬管理办法》等制度，进一步完善了国有企业管理体系。四是企业运行机制逐步完善。建立了董事会、监事会，部分企业设置了专职董事长和监事会主席，结合企业规模配备完善了经营管理班子，现代企业管理制度架构初步形成；
企业内控制度基本建立，强化了财务管理、人员招聘和经营业绩考核、重大投融资管理以及其他重大事项报批等方面的日常管理；
20xx年实施了岗位设置和人员分流工作，人员管理逐渐规范，企业运行机制逐步理顺。
老年公寓建设工作调查报告
根据第六次人口普查数字显示，与第五次人口普查数字相比，我县0-14岁人口的比重占17.37%，下降1.01个百分点;60岁及以上人口的比重占18.21%，上升4.31个百分点，其中65岁及以上人口的比重占13.26%，上升3.32个百分点;城镇人口比重上升14.96个百分点。而第六次全国人口普查数字显示的全国平均水平为，60岁及以上人口的比重占13.26%，其中65岁及以上人口的比重占8.87%，;城镇人口比重上升13.46个百分点。从以上我县和全国人口普查数字比较分析，我县老龄化比例远高于全国平均水平，城镇人口比重也不断上升。由此，我县人口老龄化已经突显，过去单一的在家养老的模式已不能适应新的人口形势，养老的社会化已经成为一种趋势和现实需求。如何应对日趋严峻的老龄现状，加快发展养老服务事业，已成为政府必须关心和重视的一个问题。为此，针对我县养老服务业发展现状进行了调研，并结合外地的做法和经验，就进一步加快我县养老服务业发展提出对策建议。
一、我县养老服务业存在的问题
1、认识滞后，缺合力，制约整体发展。由于历史原因和经济条件的限制，我县社会福利养老事业的发展起点低，标准不高，难以满足老年人对社会福利服务需求日益增长的需要。在对老年人养老、医疗和生活照料等服务的需求十分迫切的同时，整个社会对发展养老服务业紧迫性的认识却相对滞后，行动上也没有形成共促发展的合力。养老是一个历史性课题，但社会化养老却是一种新生事物，作为一个社会系统工作，社会各界对此显然还缺乏充分的准备。
2、供给不足，总量少，难以满足需求。我县光荣院，福利中心只能提供简单住宿服务，不具备医疗、康复、文体、娱乐等功能，为老年人提供的服务和产品主要集中在吃、穿、住等几个方面，文化娱乐，医疗保健和精神享受方面的比较少，许多领域还没有得到开发，养老服务供需矛盾还比较突出。就养老机构而言，我县养老服务机构只有两家，每万名老人拥有的床位数只有70张，与庞大的老年群体数量不成比例。目前，我县养老事业仍停留在传统的“养儿防老”阶段，主要还是依靠家庭的力量来支撑，社区、社会力量参与还不够。
3、机构建设落后，档次低，功能不齐。我县经济欠发达，各级政府财力有限，大规模兴建公办养老福利机构比较困难，目前我县只有一所县级社会福利机构的原因，而且属于综合性福利院，兼收养部分孤残儿童。从县乡两级福利院的现状来看，普遍存在空间狭小、环境较差、功能不健全、地域分布不平衡、服务水平低等问题。乡镇敬老院虽然解决了农村五保和城镇“三无”对象的供养难题，但相对来说，供养水平还处在较低的水平线，无法承担面向社会各个层次的老年人和其它特殊人群，很多老人为找不到满意的养老场所而发愁。
4、服务功能、专业化、规范化程度较低。养老服务行业由于对象特殊，工作强度大，报酬相对偏低，但要求工作人员责任心强，且具备较高文化层次和专业业务技能的人才都不愿从事养老服务工作。特别是民办机构由于资金有限，从业人员只采取简单培训而不是系统性、专业化培训，队伍的专业化程度较低，专业性人才如社会工作师、心理咨询师、营养师等缺乏，根本无法开展临终关怀等特色服务。
5、居家养老管理服务运行的机制不健全。各街道、社区还没有建立完善的居家养老服务组织管理机构，居家养老服务设施没有纳入社区必建项目。一是经费预算和投入保障不足。居家养老服务是一项具社会福利性质的工作，需要政府的主导和扶持。二是吸引社会力量参与居家养老服务的扶持政策力度不够。
二、我县社会化养老服务事业的发展建议
1、加强规划，拓展养老事业空间。社会养老资源不足的现实，政府及有关部门必须把养老事业列入议事日程。结合我县经济社会发展、老龄化发展趋势、老龄化程度，制定科学规划，引导资源合理配置。结合社会保障、劳动就业，探索适合的养老服务体制、机制，分步推进。抓住建设的契机，综合考虑土地、房价、地价等因素，在开发区建设、房地产开发、市政工程、社区建设中，预留养老机构建设的土地、房屋，为社会化养老拓展足够空间。
2、制定政策法规，落实优惠措施。养老事业发展需要全社会的广泛参与，更需要相应的政策扶持。结合本地区实际，土地、建设、规划、民政、税务、卫生等多个部门联动，制定、补充、完善政策法规，搭建鼓励、引导、养老福利事业发展的政策框架，做到内容广泛、扶持切实到位。养老服务行业对象特殊，风险较高，养老福利工作在还处于起步阶段，制度还不健全，因此，要有效借鉴发达地区先进的养老服务理念，针对养老服务多样化需求，从县情出发，解放思想，大胆尝试办出全国唯一的.畲族特色敬老养老事业。
3、落实民办机构资金补助，促进民办养老机构的发展。要进一步完善政策措施，使已出台的政策更加规范和更具操作性。如政府应对“公建民营”、“民办公助”、“政府补贴”、等相关内容进行明确定义，确定适用范围，只有这样才可以直接吸引民间资本来兴办养老服务业。对新建养老机构应按每设一张床位给予一定数额的补助;入住率较高的养老机构给予床位补贴;对接收低保、遗属、低收入老人的养老机构，给予门槛补贴;对招收下岗失业人员、低保对象培训上岗的给予培训补贴。通过政府补助，引导社会资金投入，减轻民办机构负担，扩大社会养老覆盖面，扩大就业，提高入住率，营造民办机构的良性发展契机。
4、建立健全居家养老服务政策扶持机制。开展居家养老服务势在必行。需要政府、社区、社会、家庭的共同努力和参与，要形成一个“政府主导推动、政策机制引导、社会力量支持、群众广泛参与”的机制，居家养老服务才能持续、有序地推进。一是建立社区开展居家养老服务扶持机制。将相关扶持资金纳入各级财政预算。给予每个街道、社区一定的专项工作经费;二是对居家养老服务机构给予适当资助，对社会力量投资居家养老服务给予适当补贴，并在场地、工商、税务、水电、煤气等相关方面给予优惠支持，激发其参与积极性;三是建立居家养老服务工作表彰奖励机制。
5、加强队伍建设，提高服务质量。加强从业人员素质培训，对从业人员资质进行认定，以素质促管理，以服务促效益，实现素质与服务的良性互动。发挥公办养老机构的示范、引导作用，充分利用市社会福利院、社区服务中心等资源，对民办养老福利机构从业人员进行分批培训，以培训抓素质，以素质促质量，提高我县的养老服务总体水平。
老年人的今天，就是我们的明天，关心老人就是关心我们自己。愿我县有更多不同层次的老年公寓或敬老院显现，让更多的老人幸福安度晚年。
乡村情况调查报告
XX村位于XX河堤北面，XX沟南面，距XX镇政府西3公里 ，XX公路、XX公路从境内通过。镇组织农技、农经等相关人员于xx年x月x日对丁圩村有关情况进行调研，现在把调研情况作如下报告：
一、人口介绍
村现有55个村民小组，总户数542户，总人口2158人，劳动力860人，在外打工劳动力560人，尚能转移100人，全村耕地面积1441亩，其中旱地1441亩，中低产田518亩，粮食种植面积达841亩，油料面积30亩，蔬菜面积10亩，花卉面积500亩，其它经济作物面积60亩。畜牧业生产情况：大家畜4头，生猪150头，羊105只，家禽养殖2200只，兔子50只。二三产业生产情况：企业6个，其中私营板厂1个，个体工商户5个。企业从业人数30人，粮食生产 59000公斤 ，油料生产 3000公斤 ，禽蛋产量 28000公斤 ，蔬菜产量 50000公斤 ，社会经济总收入1154万元。第一产业收入643万元，第二产业425万元，第三产业86万元，分别占总经济收入的55%、37%、8%，主要农产品小麦、玉米、花木，人民收入来源于花木和外出劳务。年农民人均收入3875元，其中外出劳务收入1500元。
二、存在问题
村集体经济薄弱，村集体无经济收入，干群思想不解放，农民群众小富即安的思想，没有积极进取、开拓精神，特别在产业结构调整上，花木行情好能够致富，上级号召引进新品种，不少农民群众对种植花木抱着消极态度，对种植花木认不上，思想守旧，小农意识强，不接收新鲜事物，只知道种粮食，有饭吃不挨饿，导致经济发展缓慢，今后要进一步推进花木之乡经济发展、使农民及早致富过上小康生活。经济社会发展滞后，农民就业致富门路窄，收入增长困难，发展生产无资金，无工业项目，无技术人才，交通闭塞，党员干部战斗堡垒作用发挥不够，村郭无房屋，党员干部无活动场所。水利配套较差的丁圩电灌站，不能发挥抗旱排涝作用，对农业生产造成极大危害。以上各方面原因导致经济发展缓慢，农民生产生活难以提高。
三、目标规划
1、做大做强花木产业，扩大花木种植面积，引进高档花木品种，培养花木经纪人队伍，搞好花木营销促进农民收入，搞好土地流转，搞好花木生产面积，花木面积生产到1000亩。
2、多渠道开展招商引资，不断提高全民创业积极性，壮大农村经济发展，近期村里招来了一个板材厂，现在已经在筹建中，需要资金50万元，要求上级扶持。搞好生产劳动力的'转移就业，年-年年外出务工人员要达到700人。搞好二三产业，鼓励全民创业的积极性，通过多种渠道发展经济增加农民收入，到XX年实现农民人均收入达到5000元。
3、年要把村部房屋建设好，搞好党员活动室。
4、搞好村庄规划，开好一道沟，铺设村中心路和村内道路，预计到年村内全部铺设水泥路，使村容整洁，面貌焕然一新，村里组织专人进行规划。
5、搞好水利建设，开挖好田间一套沟，修复好村电站，保证农田旱涝保收，提高农业生产能力。
四、工作落实
搞好村板材厂建设生产，进一步扩大生产规模，以厂带动其它项目的发展，积极争取政策扶持，培育花木龙头企业，促进花木生产，提高农民积极收入。搞好资金筹措，按项目落实责任，由专人负责，确保各项工作落实到实处。
五、建议
1、村无房屋，希望上级给予资金支持，建好村部房屋。
2、村板材厂生产，资金短缺，要求信用社给予扶持。
3、颜邵路面窄，要求加宽，村内道路铺设资金困难，要求上级给予支持。
4、村电灌站损坏，要求水利部门给予资金支持修复电站。
