律师实习心得体会1
从第一天李会长讲课开始，就有好多律师讲我们律师应走专业化的道路，要一门精，不要样样都懂，样样又都不行。好多律师都好拿英美、香港来举例，证明律师专业化的重要性。直到后来一位律师讲到台湾律师的情况时，说人家台湾的高雄平均每2个半律师就有一个所，且大多律师都是万金油律师，专业化程度不高。我就在想，为什么台湾会和英美，香港不一样呢？难道台湾的市场经济不发达吗？显然不是。那是什么呢？突然我恍然大悟了，我明白了，两者区别的最根本原因在于两者处在不同的法系，也就是我们通常讲的英美法系和大陆法系。
我们大家都知道英美法系和大陆法系在法律适用上要证明问题或者说论证某一观点时的论证方法不同前者习惯用归纳的形式，后者者习惯用演绎形式。归纳有时叫做归纳逻辑是论证的前提支持结论但不确保结论的推理过程。归纳是从个别性或特殊性知识的前提得出一般性知识的结论的推理。它是一种或然性的推理，即前提真结论未必真。它是从一系列具体事实概括为一般原理的推理方法。透过大量的现象来抓本质，将一定的事实（现象、过程）归入某个范畴，并找到支配的规律性。大陆法系则是演绎法，特征是从一般到个别，也就是从一般的原理为前提去论证个别事物，从而推导出一个新的结论。
这样的论证问题方法的差异表现在立法上就是英美法系采用的是判例法，大陆法系则是成文法。判例法其基本原理是遵循先例，即法院审理案件时，必须将先前法院的判例作为审理和裁决的法律依据；对于本院和上级法院已经生效的判决所处理过的问题，如果再遇到与其相同或相似的案件，在没有新情况和提不出更充分的理由时，就不得作出与过去的判决相反或不一致的判决。法院的审级越高，其判例适用的范围就越广，所有法院必须考虑本院以前的判例；上诉审法院一般也要受自己判例的约束，最高审级法院判例，对所有下级法院都有约束力。大陆法系则是规则明确、系统。规则之间的逻辑关系构成一个概念体系、制度体系，运用容易。是指从一个大前提出发来得出一个结论。一个大前提，一个小前提，如果大前提包含了小前提，从而得出一个确定的结论。例如大前提，人都会死。小前提，苏格拉底是人。结论，苏格拉底会死。
在实行判例法的国家，由于长期的历史积累，各国的判例浩如烟海，使得这些判例法国家的诉讼越来越职业化，对法律界人士的专业化要求程度也就更高。律师要做的最重要的事也是从卷帙浩瀚的判例汇编中搜觅出自认为最利于自己的当事人的判例，并精巧地运用区别技术。判例法将创制法律的权利交给了法官，法官就成了立法者，可以说法官每天都在创设新的法律，只要他们审理案件，其审理的过程也就是立法的过程。英美国家法官断案遵循遵从先例原则，就是从以前判断的先例中抽取其法律原则和精神以作为以后断案的准绳，每个有拘束力的案例大多收编进判例汇编，导致判例汇编浩如烟海，即使是以之作为职业的法官也是棘手难从，没有长期的法学专门训练是根本无法驾驭判例法的。这样形成严重的职业门槛，法律行业成为巨大的产业，全社会在法律的规制下运转，普通人根本就是处于法律人的统治之下。判例浩如烟海，相应的法律也就是浩如烟海了，在这样的国家，要想成为万金油律师那是绝对行不通的。单单就一个法学领域的法律就天天有新的，天天需要律师去领会和掌握，律师们那里还会有心思学习其他的呢？律师们想专业化程度不高也不行啊。也就是说在实行判例法的国家，律师想成为万金油型的是想都不用想的事，而不是你律师个人愿意不愿意的事。人家英国就单单从律师一开始入职就分工明确，即事务律师与出庭律师。
律师实习心得体会2
一、优秀的律师必须是优秀的人，优秀的人必有优秀的人品优秀的律师不仅业务精湛、案源广阔、社会知名度高，而且在客户心中的形象应是“品质高尚的人”。人终其一生都应是在不断地自我完善，而品质的修养则是自我完善最为基础的一部分。
二、做律师必备的工作品质
1、维护正义和法律公正是律师工作的基础。尽管律师从经济意义上讲也是商人，但律师这一职业为法律的公正和正义而存在则是根本。如何根据自己的特点和优势，设计出最佳的职业发展模式，处理好客户利益和法律公正关系，则是每一个律师在工作中必须面临并思考和解决的，在这一点上，根本是正义和法律公正而不是经济利益，律师们用最生动的事实为我树立了这一观念。
2、责任心和勤勉是律师执业必备的工作素质。应该说，做任何一项工作都必须有责任心，都应该有勤勉的态度，但律师的工作是提供法律服务为当事人未雨绸缪、排忧解难，当事人是基于完全信任来委托律师工作的，律师的哪怕一次疏忽都有可能给当事人造成无法挽回的损失，这时律师损失的不仅仅是经济利益更是“人心”和自己的声誉。所以，虽然是“人非圣贤，孰能无过”，但做律师必须将责任心和勤勉训练成为下意识地工作习惯，这样才能算做是一个合格的律师。
3、积极进取，常学常新。我国目前处于法制不断完善和发展的阶段，经济也处于改革发展时期，因此，各项法律法规常常推陈出新，法律理论和实践也在不断发展，在这样的大环境下要为客户提供最贴切到位的法律服务并开拓自己的业务，必须保证对最新经济社会动态和司法实践、法律理论等的全面学习和把握才能不断提高自己法律服务的质量，提升自己的市场竞争力。
三、工作方法是塑造律师良好形象的有效手段。
好的工作方法不仅事半功倍，更是在客户面前提升自我形象、获得客户认可的有效途径。
1、工作日志。律师工作常常有很繁杂的业务、长达几年的项目，在律师服务客户又众多的情况下，如何将所有的事务都安排妥当、与客户进行最及时有效的勾通，将每天自己的工作任务进行历史记录并对未来工作制定计划，记入计划日志，则是最简单有效的办法。工作日志是“吾日三省吾身”的具体体现，定期、不定期地回顾自己的工作日志则能很好地促进自己在业务能力上进步。
2、工作总结与报告。所里对各项业务工作都有相关制度，其中各类工作报告就有不少，除此之外，我们还应对自己处理的各项业务、在所里与同事的工作合作、人际关系，与客户进行交流等诸项事情对自己做定期的总结与回顾。这既是通过反思提高自己的能力，也是锻炼自己对事的思维敏捷度和判断力。
3、良好的自我信息管理工作。律师工作是一份条理性很强、要求很细致的工作，在我们面对非单一客户的种类各异的多项事务时，一方面要对业务有宏观上的把握，另一方面对自己所掌握、收集的资料和工作成果等及时整理、分项归类，这样有助于提高自己处理事务的效率和效果。
“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”在短暂的实习过程中，我深深的感觉到自己所学知识的肤浅和在实际运用中的专业知识的匮乏。在学校以为自己学得不错，一旦接触到实际，才发现自己知道的是多么少，这时才真正领悟到“学无止境”的含义。通过实习，我在我的专业领域获得了实际的工作经验，检验并巩固了自己以前三年来专科学习的知识，同时也为自己以步入社会参加社会实践活动积累了经验，打开了一扇门。实习只要有收获，就是成功的。学习法律的最终目的是要面向群众，服务大众，为健全社会法治，为我们的依法治国服务的。毕业后我将为建设我国的法治社会贡献自己的力量。
律师实习心得体会3
20xx年第一期申请律师执业人员集中培训在广东司法警官职业学院举办，从5月4日开始，至6月3日结束，为期一个月。我有幸参加了这个三十天的集中培训。期间，各位资深律师和法官给我们带来了精彩而实用的课程，不仅涵盖了民商事、刑事和行政诉讼事务，还包含知识产权、公司法、会计知识等非诉讼实务，更有实弹射击等精彩的活动，使我获益良多，现总结以下几点：
一、律师要有法律的信仰。
在陈锡康律师的课上，他引用了胡乔木先生的话：“你戴着荆棘的皇冠而来，你握着正义的宝剑而来。律师，神圣之门、又是地狱之门。但你视一切险阻诱惑为无物。你的格言：在法律面前人人平等，惟有客观事实才有最高的权威。” 他告诉我们律师应当时刻谨记律师的职业伦理，要有对法律的信仰。如果一个法律人都不信仰法律，这将是非常可怕的一件事。在任何一个国家的法治道路上，可以说，没有律师就没有法治。律师不是天使也不是魔鬼，律师既不代表正义也不代表邪恶，而是通过参与司法活动的整体过程去实现并体现正义。
有一句著名法谚：“法律必须被信仰，否则它将形同虚设”。然而信仰法律并不是一般的“街头正义”，也不是普通人的“道德规范”，即使是罪大恶极的杀人犯法律也赋予其辩护律师为其无罪或者罪轻辩护的权利，被告辩护律师的责任，在于保护被告免于在犯罪证据不明确的情况下被判刑；如果被告罪证确凿，原则上是争取最低的刑罚。这是一种程序的正义，无关法律人的道德，像是“计程车规则”，律师做的就是“立场决定脑袋”的工作，律师所做的尽力辩护和说谎是有很大的区别的，像是说谎，作伪证，贿赂法官检察官等等这些就是违反职业道德了。我们作为“准律师”，一定要谨记这一点，信仰法律，信仰正义。
二、律师要有严谨的精神。
在每一位老师的课上，我都深深地体会到老师们严谨的精神。律师工作的特殊性决定了其一定要严谨细致。这一点可以从两方面来理解：第一，要注重细节。不管是诉讼业务还是非诉业务，都必须注重细节。每一个细节上的错误都可能导致很大的问题。第二，凡事都要准备充分，才能占得先机。如果准备充分，在讨论和对话中就可以拿出有力的论点说服对方，在见客户的时候可以给对方留下好的印象。最近有一个典型的例子，明星范冰冰聘用的律师就是因为其不严谨的工作态度，出具的所谓“声明函”错漏百出，最后贻笑大方。因此律师务必有时刻抱有谨慎的态度。
但是，工作难免会出现错误，但一定注意不要犯同样的错误。对于错误一定要“检讨”。林泰松律师说“失败并不是成功之母，检讨才是成功之母”。对于别人给自己指出的错误，优秀的律师会认真琢磨，不会再犯第二次。但有的律师却总是重复地犯同样的错误，根本原因在于“不上心”，没有把自己的错误当成一件重要的事，仅仅停留在“知道”层面，而没有真正记在心里。这是本质问题，其他表象问题都是从这分支出来的，体现在各个方面：比如研究、写作、与客户沟通等。对于自己的错误要有责任感。有的律师认为自己犯了错误只要没有外在惩罚就没有直接后果，因为有合伙人在把关和承担。这种想法是非常消极的。律师不能消极地面对自己的错误。律师要有自律、自省意识，不能总等着别人指出自己的错误，要“每日三省吾身”，积极认识、评价与提升自我。
三、律师要有专业的能力。
专业能力，是一名律师安身立命之本。课上的每一位老师无不印证了这一点。具体而言，体现在两个方面：
首先，律师要不断学习，提高自身的专业素养。从各位成功的资深律师的讲课中，可以看出真正走向成功的律师必然是有着很好为人修养和专业素养的律师。而那些靠着走歪门邪道去执业赚钱的律师必然都会断送自身。从各位成功的律师身上，不难看出，虽然他们有的已腰缠万贯，在业内享有崇高威望和声誉，在自己的专业领域十分擅长，但他们都依然保持着谦逊的态度和不断学习的精神。我想这就是对自身为人和专业知识上的严格要求。从为人上说，律师这个职业是个需要广泛的人际脉络的行业，而良好人际关系的建立必然需要良好的修养和为人。而对于专业素养而言，只有具有良好的专业素养，锻炼出高超的执业技巧和积累丰富的执业经验，才能不断的为当事人提供优良的法律服务，更好的维护当事人的合法权益。而要想有良好的专业素养，就需要我们不断的去学习，特别是对于法治社会建设中的中国而言更是如此，法律的不断膨胀与更新，使我们时刻不能忽略学习。所以说，从培训中给我们年轻律师的一个主要启发就是要不断的学习，从为人和专业知识上严格要求自己，加强素质修养。
其次，律师执业必须向专业化方向发展，进行分工合作。以前总以为律师是什么案子都要做的、什么案子都能做的。但听了各位资深律师的讲课，才发现自己的这种想法和观点是十分错误的。随着律师的增多，律师业竞争的激烈，“万金油”式的律师肯定是要被淘汰的，而只有在某一专业领域有专长，能够做出自己特色和名声，才有发展前途。这就要求我们年轻律师要根椐自身特点，选好自己执业的主攻方向，在此方向上多下功夫，多加积累，做出自己的特色和水平。这样不仅能够使自己在激烈的竞争中站稳脚跟而且能够做的比“万金油”式的律师轻松的多。而全能式的律师不仅会使自己非常辛苦而且很难做出水平，也就很难很好的去维护自己当事人的合法权益。因为一个律师不可能擅长所有的专业领域，对自己不熟悉领域进行执业，必须是一个全新的学习过程，做起来也会比较辛苦和困难。所以只有专业化、品牌化，才能跟得上社会的进步、适应社会对法律服务的要求，在激烈的法律服务市场中脱颖而出，走向成功。
以上就是这次培训所给我带来的几点体会和收获。最后，我认为这次培训的最大意义也就是给我们中山、江门、茂名的各位实习“准律师”提供了一个学习和交流的机会。每位参加此次培训的实习律师都应该借此机会，围绕培训内容好好的进行总结，规划好自己的的律师职业生涯。
律师实习心得体会4
非常荣幸，能捉住尾巴成为xx市第四批“法援惠民·助力乡村振兴”活动派出的实习律师。作为本批唯一一位被安排到xx市xx区xx实习律师，虽难免有些孤独，但充满挑战而富有意义的工作让我这一个月过得无比充实。
来到xx工作的第二天，适逢第五个国家宪法日，xx区司法局举办了“12·4”国家宪法日暨全国法制宣传日宣传活动，我也踊跃参加并在法律咨询区为群众提供免费法律咨询。
在xx区公共法律服务中心，我被安排到了下属的中华街道公共法律服务中心。在中华司法所的工作更多是偏行政性的，诸如协助社区矫正人员报到、安排其进行社区服务劳动。让我印象最深刻的是为xx区人民法院招募人民陪审员。具体工作是对著名单逐个逐个的打电话邀请，这需要耐心的为电话的另一边解释人民陪审员的工作内容和职责。也许打十个电话才会有一个人会耐心的听完我说话，因为当我告知对方“司法局”、“人民法院”等词汇的时候，对方的语气就立刻变得局促不安了，甚至还有一位母亲问我是不是他儿子犯了什么事情。而等我说明人民陪审员的工作内容弄以后，就只能收获尴尬而不失礼貌的拒绝“不好意思，我没时间”。其实群众对人民法院和司法行政机关的认知还停留在“官司缠身”、“是非之地”的映像里，普法之路依然漫长而艰辛，要依靠我们每一位“法律人”一步一个脚印的实现。
在完成中华司法所的工作之余，我也会前往xx区公共法律服务中心值班，和另外两位xx的实习律师一起为群众提供免费法律咨询。记得一位60多岁的老奶奶，是一位交通事故伤者的护工，起初我以为是来咨询如何追讨护理费的，没想到她是替伤者前来咨询的，伤者是一位中年那男子，无儿无女，只有一位智力残障的妻子，同样无儿无女无配偶的兄长在同一起事故中丧生，虽有一位亲生姐姐，但年事已高，而其子女则对两位叔叔的遭遇置若罔闻。因伤者未获得任何的赔偿，又行动不便，她最终选择不再向伤者护理费，并希望帮助伤者获得应有的赔偿。了解详情后，我为老奶奶解释如何通过法律的途径向保险公司和肇事车主主张赔偿，并带着老奶奶去到法律援助中心的工作人员处了解申请法律援助的事宜。
通过参加这次“法援惠民，助力乡村振兴”活动，让我更加深刻的认识到律师这个群体身上背负的使命和社会责任，而在实体平台上工作也让我对我国普法现状有更清晰的了解，这些经历将对我以后的职业生涯有重要指导作用。
律师实习心得体会5
在历时3个月的实习期间，我将自己所学的知识应用于实际的工作中，在实践中巩固了自己的专业知识，锻炼了解决实际问题的能力，对专业术语、程序都有了更进一步的掌握。实习不仅使我在专业知识方面受益匪浅，在其他方面也获益良多。比如在为律师整理准备材料时，我学会了如何使用复印机和传真机；在接待寻求法律援助的访客来电时，我学会了礼貌地待人接物；在与同期的实习生一同完成翻译、文件归档的工作时，我学会了团队协作、扬长避短。
总的来说，这次实习让我收获颇丰，既增加了对行业的了解，尤其是工作方法、技巧方面，同时又锻炼了与人沟通的能力。更重要的是，短暂的实习使我深深的感觉到自己所学知识的肤浅和在实际运用中专业知识的匮乏。在学校时以为自己学得不错，一旦接触到实际，才发现自己知道的是多么少，这时才真正领悟到“学无止境”的含义。而实习恰恰使我认识到了一些课程的价值，尤其是那些曾经被自己忽视的课程。
时间过得真快，我还没有“清醒”过来，实习的生活就不得不结束了。由于时间短、专业知识不扎实、经验不足等，使我对这次实习留下了一些遗憾和困惑。可能正因为有这些遗憾和困惑，我以后的日子才会更精彩，我将本着“学高身正、明德睿智、刚正坚卓”的构想和精神前进，打造一片属于自己的空间。
最后，我要衷心感谢**律师事务所的律师老师们给了我成长的空间，我的指导律师胥主任教给了我许多为人处世的道理。在今后的学习中我将更加努力，争取成为一名真正的法律从业人员。
律师实习心得体会6
人生苦短，岁月流长。无谓的感叹已毫无意义，不觉中四十天的暑假即将结束，一个多月的实习生活也随之成为了美好回忆。在此，我首先要感谢辛主任能同意我在事务所实习，给我提供了这种学习实践的平台；感谢李老师和杨律师对我的指导，让我有自己动手将所学知识用于实践的机会，让这种对工作的渴望成为了现实；感谢小姚姐和赵律师对我的帮助与关怀，以及其他律师的尊重和理解，让我能愉快的度过这个暑假。
在这一个多月里，我学到了许多学校里很难学到的东西：为人、处世和工作，特别是大大提高了处理事务的能力和把所学知识运用于实践的能力。在李老师和杨律师的指导下，我参加庭审三次，外出取证五次、立案三次，参加调解一次，同时书写了大量的法律文书。其中，法庭记录五份，调查笔录六份，取保候审申请书及保证书六份，行政答辩状一份，民事赔偿协议书一份，民事起诉状三份，代理词一份，人身损害赔偿清单两份，通知证人出庭申请书一份，民事裁定上诉状一份，刑事附带民事起诉状一份，诉讼财产保全申请书一份。另外，我还独立接待咨近二十次，涉及执行问题、离婚和解除同居关系、赔偿、人身伤害及工伤等各方面。对这段重要的人生经历，也是最可贵的学习经历，我做了如下总结：
一、社会关系方面
律师作为法律服务工作者，他的本质属性是社会服务，因此律师所要处理的社会关系，往往大于纯法律关系。除了基本的家庭亲友关系、同事关系外，要下大工夫在当事人、证人、公检法狱政部门等他们身上。对商人来说，顾客是上帝；而对律师来说，这些人都是上帝，哪个也惹不起，哪个也不能得罪。从比较功利的角度来看，他们都是衣食父母。
1、家庭亲友关系。一支超强战斗力的作战部队，必然有坚实的后勤保障，一个要叱咤职场的律师，当然要有和睦的家庭关系和稳定的亲友关系。律师是相当辛苦的一种职业，长期奔波于当事人、证人与法院之间，需要大量的时间和充沛的精力。要是哪个律师经常后院起火，常被家庭和亲友的琐事烦的焦头烂额，心情老是闷闷不乐，那他哪有精力再去研究当事人委托的案件，哪有时间再去接新案子呢？但要是律师能事先处理好这些关系，不仅会节约大量时间和精力，同时也产生了一个稳定的案源。可谓一箭双雕，何乐而不为？
2、同事关系。世上没有永恒的敌人，也没有永恒的朋友，只有永恒的利益。但要是加入一份感情在里面，那这句话就大错特错了。人是感情最为丰富的一种高级动物，没有感情的人几乎是不存在的，除了植物人和精神病人。同事关系是工作中最基本的社会关系，是社会最基础的人际关系之一。律师在我们这里作为从业人员较少的一种职业，同事也就不应该限于自己所在事务所里的人，而是本区域内所有法律服务工作者。虽然法律明确规定：同一事务所里的律师不能同时为原、被告双方代理。但根据现实需要，同所的律师出现两军对垒法庭的情况也很常见。这样以来，使这种同事关系更加复杂化。在所里大家需要团结融洽、和睦相处；而在法庭上为了自己当事人的利益争得面红耳赤，互相给对方难堪。那他们平时在事务所里表现出来的和气是真的吗？若是，那这些律师需要多么大的气量；若不是，那如此虚伪又要多累呢？但我宁可相信他们是前者，那也是大家共同追求的目标。
3、与当事人、证人的关系。律师接受当事人的委托，就要尽职尽责为当事人牟取最大利益，而如何取得当事人和证人的信任对律师开展工作十分重要。在实践中，有些当事人处于对对自身利益的考虑而隐瞒一些事实，很容易导致律师的工作误入歧途，陷于两难境地。证人也时常因对某些社会关系的顾忌而拒绝作证或提供虚假证言。这些对律师来说都是非常危险的。因此，如何让当事人毫无顾忌的把事实讲清楚，让证人放下顾虑能为当事人作证，证明客观事实的存在，这便体现出律师的执业水平和综合素质。对这一点，我从杨律师那里学到了许多有用的东西：
（1）端正态度、摆正身份、作好应对一切困难的思想准备；预见事情将会出现的最坏结果并设计好解决方案。
（2）注意观察社会环境与生活细节，寻找到与当事人（证人）共同的话题，抛砖引玉，进而进入主题；夹叙夹议，以聊天的形式搜集最有价值的线索。
（3）换位思考，从当事人（证人）的角度考虑问题，以情动人，以理服人。
4、与公检法狱政机关的关系。从工作性质上来说，律师与警察、检察官、法官及其他司法工作人员都不是为自己的利益而奔波。尽管他们各自代表了一方利益，但这种利益只与案件本身有关，也正是这种利益冲突将这些不同职务的人联系在了一起。对于一个案件来说，无论是在侦查起诉、审理还是执行阶段，律师是介入时间最长的一种人。他们要跟与此案相关的各行政、司法机关打交道，而此过程中也常因对案件的认识不同发生一些争议。对这种情况的出现，律师无能为力，或者说是不可避免的，但如何处理又体现一个律师的水平。虽然法律规定律师应当为当事人的利益尽职尽责，但理论与实践总是有差距的。在处理这些矛盾时应该注意区分轻重缓急，最好先礼后兵，决不可因小失大，搞僵了与这些国家职能部门的关系。因为人总是有感情的，感情是会延续的，如果那样后果将不堪设想，留下的后遗症是会给律师带来长期的麻烦。
二、法律运用问题
由于我接触法律才两年，有许多课程还没有学习，加上平时学得并不太扎实，因此在法律规定和法学理论上仍有许多问题；以前又未参加真正的实践，所以在实践方面更是一片空白。就像刚来那几天一样，我似乎觉得自己每时每刻都在学新东西，接触到的一切都是新鲜的。关于法律知识和运用方面，我感触较深或记忆深刻的有以下几方面：
1、基层人民法院的法庭审理规则问题
在一个月的实习过程中，我参加刑事审判2次，民事审判1次，参与立案2次，大体看到了基层人民法院的办案实际情况。也许是我过于理想化，没有从审判实际出发考虑问题，也许这正是学生的纯真与幼稚。但无论怎么理解，问题的确是客观存在的，这是谁也无法否认的。在我印象里较深的有：
（1）基层人民法院所设立的人民法庭的管辖权问题。根据《最高人民法院关于人民法庭若干问题的规定》第三条规定：人民法庭根据地域大小、人口多少、案件数量和经济发展状况等情况设置，不受行政区划的限制。而在实践中又该以何为依据呢？派出人民法庭与基层人民法院内设庭之间又是怎样的关系呢？就麦积区人民法院对周边区域的管辖而言，开发区法庭、北道埠法庭、马跑泉法庭之间不以行政区划为限，那他们的管辖权又是以何为标准的呢？发生管辖权冲突时该如何解决的？不会只是你签字不管了我再管吧？而实际就是这么做的。我认为至少应该由法院院长签字才说得过去吧！况且当事人怎么知道他的案子属于哪个法庭管辖？反正我是没弄清楚，是因为法院内部自己制定的规章制度吗？还有特别奇怪的是法院行政庭怎么还在审理离婚一类的民事纠纷？待以后有时间再仔细研究了。
（2）关于法庭秩序问题。根据规定，人民法院在开庭审理案
开庭时书记员要首先宣读法庭纪律，可我参加的几次开庭，无论是刑事审判还是民事审判，都未发现书记员向法庭作过任何有关法庭纪律的表述，即使是随便的提醒。也许他们认为这没有必要，但我觉的这正为其它不规范行为埋下了隐患，这是其一。
第二，除审判长外，其他审判人员以及公诉人员随意出入法庭。在刑事审判中，法警几乎都是老的早该退休的爷爷辈人，假如有被告人逃跑或轰闹法庭，这些人员能干些什么？不是我瞧不起这些前辈们，只是审判工作真的需要更有力的安全保障。就这样他们还比较心急，呆在法庭没几分钟就没影了，要带被告人候审或需要交换证据时，审判长法锤敲几下才能把人叫来。在民事审判中，书记员在法庭辩论阶段竟然退庭了！
第三，参加法庭审理的人员几乎都没有关闭通讯工具，甚至有人在当庭接电话。这种情况你说还审理什么呀？内外随时保持联系，如何确保能法庭查清的是事实？
（3）法官自审自记现象。出现这种情况的原因还是在上面第（2）条。书记员随意出入法庭，法庭记录又不能不做，所以只能由审判员大人代劳了。根据《最高人民法院关于人民法庭若干问题的规定》第15条规定：人民法庭审理案件，必须有书记员记录，不得由审判案件的法官自行记录。我个人认为，要是书记员或是其他审判人员确实有十分迫切的事情需要解决，法庭可以宣布休庭几分钟，这丝毫不会影响法庭对案件的公正审理，应该是可行之法。
2、执行难问题
原来在学校学习理论知识时，常从新闻报道或学术文章上看到关于一些案件的执行情况，执行难似乎进入标题的可能性比较大。但是还不以为然，认为那些情况只是个案，绝大多数判决应该是可以顺利执行的，而从我在所里实习这段时间遇到的情况来看，执行难的确是一个很值得关注的问题。
记得一天有位当事人来咨询：他因故借给村小学一笔款，后学校因没钱还债而被他告上法庭。法院很快有了判决结果：学校败诉还款。但是，因学校没钱而使得法院判决成了一张空头支票，当事人陷入无期的等待。案子放在执行庭已经4年了，可法院给当事人的答复是村小学没有帐户，也没有其他可执行的财产，要当事人自己想办法。面对这种情况，你说该怎么办呢？
根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题工作的规定（试行）》的相关规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务时：
（1）人民法院有权向银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位查询被执行人的存款情况，有权冻结、划拨被执行人的存款，但查询、冻结、划拨存款不得超出被执行人应当履行义务的范围。
（2）人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。
（3）人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。而《民事诉讼法》第233条规定人民法院采取本法第二百二十一条、第二百二十二条、第二百二十三条规定的执行措施后，被执行人仍不能偿还债务的，应当继续履行义务。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。那么，人民法院依靠特别授权都无法查明的东西，怎么能让当事人自己去查清呢？难道真要当事人拿着法院的判决书去到大街上叫卖吗？艰难的诉讼道路尽头等你的将是一纸空文，在程序上正义是实现了，可当事人得到了吗？
3、频发的离婚案件
随着经济的发展和人们思想的进步，现代人快速的生活节奏也导致了婚姻家庭关系的高速更新。在我在所里这段时间，几乎每个律师手里都有离婚案件，什么原因呢？以我的能力几句话也说不清楚，但我对这些案件进行了简单分类，大体有三类：未领取结婚证（同居）、领证但未共同生活、夫妻生活多年。
（1）同居关系。《婚姻法》第8条关于结婚登记的规定，是强制性规范而不是任意性规范。因此，未登记而以夫妻名义同居生活的，法律不承认其关系，不受法律保护。（当然法律规定有1994年2月1日前后之分，但目前现实生活中遇到的大多数都是1994年后的情况。）对于解除同居关系，主要还是涉及两方面的问题：子女和财产。对子女问题，法律明确规定非婚生子女与婚生子女享有同等的权利，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》，在解除同居关系时对待子女的方法和离婚时所对应的各种情况相同。对于财产，又要看是不是有彩礼：若有，彩礼应该退还，但数额较小时可以不在退还；若没有彩礼，分清各自所得，不存在共同财产，但可以比照离婚处理共同财产的规定进行。
（2）领取结婚证但未共同生活。根据《婚姻法》第8条的规定男女双方只要亲自到婚姻登记机关进行结婚登记，领取《结婚证》，即确立夫妻关系。结婚登记，是确立夫妻关系的唯一的标志和法律程序。登记后，不论是否同居，或者是否举行婚礼，都不影响夫妻关系的确立。一经结婚登记，就受到国家法律的承认了保护，一方或双方都不得自行解除。即使在登记后未同居和未举办结婚仪式的情况下，一方或双方另行结婚就会触犯刑法。遇到这种情况，一方或双方要求解除同居关系的，如果双方都同意解除，可以到原婚姻登记机关申请离婚登记，交回结婚证，领取离婚证；如果是一方要求解除婚姻关系而另一方不同意的，则可向人民法院提起离婚诉讼，由人民法院按照《婚姻法》第31条规定的精神进行判决。这时，一般不存在子女问题；但可能涉及彩礼的返还问题。
（3）夫妻生活多年。这种离婚案件就是最普通意义上的离婚，对这种情况的处理法律规定的比较详细。最明确的规定有《婚姻法》第四章和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》，当然还有其他法条和司法解释的相关规定。
4、法律文书的写作
（1）写作态度问题。
在学校里虽然我认真学习过一学期的法律文书写作课程，也练习过许多文书的写作，但对我今天在律师事务所的工作几乎没多少帮助。原因有二：
其一，学校讲授和练习的法律文书写作集中于公、检、法各职能部门的文书类型，虽然对律师所用文书也有所涉及，但只是带过而已，似乎没怎么重视这块，而且所讲内容均跟刑事诉讼有关。也许我们老师认为我们最多只能进入国家职能部门，当不了律师吧！
第二，法律风险的要求不同。在学校里看着案例写文书，当然写的好了得的分数自然高，可几乎没怎么考虑法律风险问题，写错了大不了少得点分数而已，不会有什么责任问题。而在所里写东西就大不一样了，无论是格式上还是内容上都需要慎重下笔。格式体现一位律师的基本素质和技能，出现瑕疵将会导致当事人、法官对律师产生不称职的影响；内容关乎当事人的切身利益，发生纰漏直接导致当事人的实体权利得不到应有保障。那就不仅仅是律师的声誉问题，而是当事人会不会追究你法律责任的问题。
到事务所后，李老师和杨律师为我提供了大量书写各种法律文书的机会，使我很快学会了许多常见法律文书的写作技巧。就写作这一点，使我既爱又恨。给我写作的机会是锻炼我的能力，可每次分到的任务都不是那么容易完成，甚至我从未见过或是听过的文书也要试着写。我总不能说我不会写吧，毕竟还在大学里呆了两年，不会写就不该到这地方来。既然来了就得按要求去做。所以，克服这种不会写的心理是非常重要的，只要你努力去做了，结果总比自己想象的要好。实践中我也是这么做的，李老师和杨律师在大体肯定的前提下不忘对细节进行指导、对技巧进行点拨，对我写作能力的提高起了很大作用。
（2）写作技能问题。
在律师所提供的各种法律服务中，书写法律文书是一项对律师的法律功底、逻辑思维、文字表达能力等均有较高要求的工作，是衡量律师法律专业素质的一个重要尺度。在我认为律师写作文书的技能主要体现在以下几方面：
第一，要充分领会当事人的意图和目的。在下笔之前首先应该占有资料和事实，注意加强与当事人的交流和沟通，不能自以为是，现实中发生的许多事情是不合常理和你无法预测的。当然也不能一味的依从当事人的意志和愿望，还要融入自己的见解和知识，发挥本人的聪明才智，用法律的语言将当事人的意志和愿望完整的、甚至是创造性的表达出来。要是没有充分表达，或者错误表达了当事人意图和目的的法律文书，不论写的多么完美，也同样是南辕北辙，毫不可取，甚至还要给律师本人招惹麻烦。
第二，在书写格式上，要遵循法定或通行格式。公安部、最高人民法院、最高人民检察院都颁布过关于法律文书格式的规范，律师在书写时一定要参照，特别是向各级人民法院、人民检察院呈送的诉讼文书和正式的合同协议、遗嘱等一定注意遵循法定或通行的格式。切忌律师闭门造车，自创一套，否则不仅会带来程序上的麻烦，甚至导致你写的东西无效，成为废纸一堆。另外，在书写上要注意相应得要求，涂改之处一定要当事人摁印确认。
第三，在文书内容上，一定要以法律为依据，以事实为准绳。律师在进行法律文书写作之前首先应该对可能涉及的法律规定进行确认；认真研究案件事实情况，对涉案的法律关系仔细分析和定性。在内容上努力做到准确、全面、深刻。尤其是在法律上要经得起推敲和考验。切忌事实表达错误、法律运用错误或有重大缺陷。同时要求主题明确，法律逻辑清晰，表达简练流畅。
5、其他问题：
鉴于理解程度和其他原因，还有对许多问题的看法或感触等下次我再总结了，但提纲我大致列一下：
（1）关于如何很好的接待法律咨询；
（2）公安机关经常成为咨询者意图起诉对象的原因；
（3）犯罪低龄化的原因及与社会环境的关系；
（4）当前基层司法机关是如何保证程序合法的。
三、后记
在学校，我是一名勤于思考、善于学习的学生。
在家里，我是一个尊敬长辈、孝敬父母的孩子。
在所里，我是一个怎样的人呢？该成为怎样的人？我思索过，但无法回答。
人生充满了酸甜苦辣，成功与失败，欢乐与痛苦。即便如此，每个人也都应该在不同的舞台上去尽力展示不同的自我，不论是否有观众在喝彩或诅咒。因此，我也强迫自己登上舞台，但我并不擅长歌舞，我努力模仿着，是否是在耍猴戏也不一定，舞者的水平只有观众看得最清楚。我不奢望能给观众留下美好的回忆，但我期盼自己没给大家带来痛苦与不便。
最后，向你们各位献上我最美好的祝福：祝大家工作顺利，身体健康，天天都有好心情。
律师实习心得体会7
我从事实习律师工作已有1周的时间，有些感想，略述一二。
5月6日中午1点到达上海，做了18个小时的硬座，身心倍加疲惫，下了火车，背上背了一个双肩包，左边挎了一个安踏包，右边挎了一个电脑包，手上提了一大包杂物，整个身体都被这大大小小的4件行李压的步履维艰，从火车上下来走到3号线乘地铁，其实不是很远的一段路，对我来说却是非常艰难的一段路程，无助加无奈，这时的我只能低头前行。
经过漫长的路途，我终于到达宿舍，ly躺在床上在玩ipad，没什么表情，霎那间我感觉宿舍很压抑，有一种想尽快离开的离开的感受，尽管很累，我依然然在迅速的整理我的行李，一时间我就全身汗透了，不过还好，以我极强的做事能力，我在2点多一些就把我要去苏州带的东西都整理好了。这时我是可以去苏州了，但是，我是要取我的资格证和身份证，这时我给我哥打了一个电话，他还在忙，还要一段时间才可以回来，所以，走出了宿舍，想在外面等哥哥回来。我在大草坪找了个地方坐下来。
在华政住了4年多的时间，不知什么时候，我突然觉得呆在宿舍很压抑，尤其是ly出现之后，更加使我不想在宿舍里呆，在大草坪坐下以后，突然间有很多的感想，感觉酸酸的。我在上海，在华政呆了4年多时间了，期间经历了很多的事情，有很多都是不好的回忆。到今天，我选择离开上海，前往苏州，顿时感觉世事难料。
去苏州，我没有确定的工作单位，没有住处。但是我没有别的选择，我只能毅然前往。
大约4点左右，在校长楼前看到了哥哥，zmj，健将三人一路走来，很不巧，他们看到了我，我也就向他们走去，略作寒暄后，我们一起去了哥的办公室，随便聊了一下，健将即将要去一家外所，意气风发的，我祝福他。这时已经大约4点半了，拿了我的资格证和身份证，我也该动身了，因为，我到了苏州还要找当晚住的地方，向他们告别之后，我又身负4件行李出发了。从宿舍到火车站，又是一条艰难而漫长的路途，我别无选择，只能硬着头皮向前走去。
大约8点左右我到了苏州火车站，下了火车我按照之前网上查到的求职公寓地址寻找公交线路，还好，交通比较方便，很快就到了三香公园附近，我给求职公寓打了电话，他们告诉了我去公寓的路线，我到公寓后，大概看了一下环境，还好，自己随便住住还是过的去的，也就住了下来。把行李放好了以后便开始准备明天面试的事情。
到苏州时天已经黑了，坐在公交车上大概看了一下苏州的夜景，感觉很清新，和北京，上海的风格都有很大的不同，突然，对苏州这个城市感觉亲切了很多。
之前在家里和沈律师约好的7号去所里见面谈一下，7号一大早我就醒来了，洗漱后，我就按之前在网上查到的地址走去，早上沿着昨晚经过的道前街一路走去，相比晚上看到的夜景又有不同的感觉，自己更加喜欢这个地方了。大概8点半左右我就到了公大所楼下，稍加整理仪表后，我给沈律师联系了一下，她已经在办公室了，我也就马上来到了所里，到了她的办公室之后，她在接一个电话，我就在旁边等她。不久，她的电话打完了，看到我满头大汗的，说我可以把西装外套脱下来的，我向她表示感谢。随后我的面试就开始了。沈律师主要介绍了所里的情况，我有了大概的了解，我也讲了我之前的一些经历，沈律师表示，欢迎我加入公大所，同时，还让我再去别的所里了解了解，如果有更好的选择，我可以去其他的地方，我们仍然是朋友。我感觉真是运气比较好，碰到了一个很好的律师。大约1小时左右，沈律师要去见一个顾问客户，我们告别后，我就离开了。离开后给父母，哥哥沟通了一下这个面试情况，大家都还满意。我也决定要去公大所了。
8号一大早我就去所里报道了。8点半到所里，所里还没有开门，我就在楼下等一会。我9点到所里，沈律师还没有来，大概到了10点，我给沈律师联系了一下，她说她马上就到了，让我稍等一会。大约半小时后，沈律师和於律师都来了。我经过考虑之后，我愿意加入公大所，和於律师简单聊过以后，沈律师给我安排了座位，给我介绍了一下同事，我也就正式上班了。下午沈律师给了我一个交通事故的卷宗，和一些交通事故，人身损害，婚姻纠纷的书和法律法规让我熟悉一下。沈律师的性格很开朗，很痛快。人也非常随和，很好相处。最难得的是她愿意带我去做案子，愿意教我。我非常珍惜这些学习的机会。
律师实习心得体会8
回顾一年实习期的工作与生活，既有因参与办理各类民商事法律案件的喜悦和满足感，也有因遭遇挫折，面临困难的情绪低落，自我指责，甚至是放弃。若不是亲身实践律师这份工作，或许我无法深切体会律师职业起步的艰辛。若不是曾想过放弃，也许一直未能深刻意识到自己的不足。再次选择坚持，是相信自己能够吸取经验教训，发挥自己的优势和特长，完成由实习律师到一名优秀的执业律师的“蜕变”。
面对工作中的瑕疵或纰漏，如何吸取经验和教训；如何克服执业初期，收入少，工作强度高，工作压力大的问题。根据这一年工作期间的所观所想，我记录下自己的感悟与心得体会。
一、实习律师需要良好的心态
实习律师在律所的工作岗位一般是律师助理，主要负责辅助指导律师或合伙人工作。实习律师应该特别珍惜这段时间，用心学习。特别注意不能养成工作结果依赖指导律师审查的习惯；更不能觉得自己不用承担工作失误的责任，而放松对自己的要求。
某次，我协助团队律师为某外资企业股权转让审批及申请变更登记事宜提供法律服务。待办理变更登记所需材料基本备齐，准备到市商务局办理审批手续前，我发现委托方送交的文件中，各项决议的签署日期处是空白的。这是委托方工作人员工作失误？还是委托方需要我方代为签署？市商务局或市工商局对此有什么特殊要求吗？这些疑问我能直接询问指导律师，请他作出指示吗？
后来，我查询了《中华人民共和国公司登记管理条例》，公司决议变更股东，应在变更之日起三十日内向工商登记机关提交申请。并电话咨询各行政机构工作人员，在各行政机构官网上检索其公示的办事指南，我了解到市商务局、市工商局对其审批办理时限已作出承诺分别是4个工作日、3个工作日。完成了这些工作后，再请教指导律师的意见，然后与委托方进行沟通，请他们确定文件的签署时间，以便我方完成委托事项。
原来，对于自己没把握的事情，多留个心眼，多问几个人，多去了解实务操作程序，多查询法律法规或行业惯例，以一名执业律师的标准要求自己，才算是做好了本职工作。
优秀的实习律师或律师助理，是能够积极配合指导律师或合伙人出色的完成工作任务。虽然在执业经验，和执业技能上，与他们相比有一定差距。如果我们在工作态度上，改变依赖心理，以一名执业律师的标准严格要求自己，处处向师傅靠齐，便能够快速成长起来。
二、实习律师需要学会沟通
1、学会与前辈沟通
在律所，除了我的指导律师外，我有幸和其他三位经验丰富，专业技能过硬的执业律师一起工作。他们的执业风格各不相同，擅长的专业领域也不重合。如何配合他们完成工作，从共同协作中学习他们的优点，是我给自己定下的目标。
翻翻自己的邮箱，对于指导律师发送的工作邮件，交待的事项，是否都做到及时回复？有没有因为周末、节假日，而有些倦怠、拖延呢？有没有因为特别想做到特别perfect，而一再修改，反复纠结，直到deadline的最后一刻，终于将文件发送给指导老师？
作为律师界的职场新人，可能都会有一种期许——希望能够将自己所知所学限度的发挥，从而获得工作上的成就感，和满足感。但难免有时会过于理想化。“为了100%的完美耗时耗力，不如及时提交60%的阶段性成果”这是一位前辈告诫我的。与案件相关的法律法规的汇编，诉讼文书的制作，检索与案件相关裁判案例，这些工作耗时耗力，但实习律师若能够主动、迅速地将这些工作完成，并及时提交给指导律师，不仅为他们大幅度减少工作量，也充实了自己的法律文件库。协助指导律师完成工作的同时，相信他们也非常乐意为“小帮手”指点一二，帮助后辈快快成长。
2、学会与客户沟通
20xx年6月份，我随同其中一名执业律师和另一位律师助理前往省内某村办磷矿生产企业完成收购项目的'前期尽职调查工作。此次核查范围涉及目标公司及其控（参）股公司等8家企业，再加上交通不便，工作量较大。
与武汉市不同，在县级市各行政部门核查信息时，他们会要求提供执业律师证、所函或介绍信，立案登记证明或法院传票。虽然我们持有实习律师证，但遇到行政部门工作人员不配合的情况，也束手无策。
指导律师经验丰富，他让目标公司的工作人员携带开具的正式介绍信陪同我们一起前往各行政部门。在我们申请核查遇阻时，目标公司的工作人员出面解释此次申请核查的目的，消除了行政部门工作人员的顾虑，我们核查工作便能够顺利开展了。
与参与过尽职调查前期资料搜集工作的实习律师交流，大家对这项工作的辛苦都深有体会。有的实习律师遇到的不仅是各行政机关不积极配合的问题，也有目标公司的工作人员办事拖沓，态度冷淡的情况。
其实工作量不是不可以减少，关键是改变工作方法。我们可以首先与目标公司员工沟通，清楚明确的告知他们，提供真实、有效的公司文件，配合外聘律师到各行政部门核查公司情况，这是双方洽谈合作，推进项目进行的必要环节。
一般而言，外聘律师进驻公司现场的尽职调查工作是在双方接洽，达成初步合作意向后。如果遇到目标公司不配合的情况，可以与客户沟通，请他们与对方协调。亦或者在尽职调查开始前，客户及目标公司，各中介机构共同召开协调会议，确认初步核查范围，并根据尽调的实际情况，及时与客户、各中介机构沟通，随时作出调整，从而提高整个团队的工作效率。
三、实习律师需要学会自我激励
有一段时间，我感到特别迷茫、焦虑。越想尽善尽美，工作中越是容易出现小失误。文件未及时归档，发给指导律师的邮件中有错别字等。每次出错后便陷入了深深的自责之中。晚上睡觉前，想着明天还有尚未完成的工作，今天的工作中有了哪些不该犯的毛病，迟迟不能安睡。早晨醒来，经常感觉到一股莫名的压力。这段自我挣扎的过程，特别难受。
直到我按照蔡律师和指导律师的要求，开始整理自己一年的工作，静下心来翻看过往的工作日记，原来在忙忙碌碌的一年时间中，自己有幸参与各种不同类型案件办理，学习了不少知识，增长了不少见识。
实习的过程，提供给我们了解自己的不足，逐步纠正，培养自己独立工作能力的机会。比如学会针对文件内容，检索查阅相关法律法规，并结合法条发现文件中存在的问题，学会努力，用心的完成一项工作。这真是一段特别丰富，充实的职业成长经历。
回想起每次收到指导律师、客户的一句“辛苦了”或者一个“点赞”的表情符号，其实特别开心。因工作而感到的疲惫，顿时烟消云山。
我逐渐明白了，与其纠结于每一点工作的瑕疵，倒不如接受自己的不完美。“失败是成功之母”与“不积跬步，无以至千里也”，如果将这两句话结合起来体会，积极的从细节处完善自己，养成良好的工作习惯，积累工作经验，总结自己的工作方法。在自我认识，自我总结的过程中，看到自己的进步，并认可自己。从而获得成就感和满足感，多与指导律师沟通，珍惜每次交流的机会，了解成长的过程，学会克服挫折，学会享受进步带来的喜悦。
四、结语
一年实习期满，按照规定可以向司法局提交执业律师申请。但是从执业起到成为一名优秀的律师，需要的是更多年的磨练。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。前进的路上必然有艰辛和坎坷，会面临各种各样的挑战，我相信坚持不忘初心，珍惜在律师事务所学习、磨练自我的机会，便能早日实现自己的职业理想。
回顾一年实习期的工作与生活，既有因参与办理各类民商事法律案件的喜悦和满足感，也有因遭遇挫折，面临困难的情绪低落，自我指责，甚至是放弃。若不是亲身实践律师这份工作，或许我无法深切体会律师职业起步的艰辛。若不是曾想过放弃，也许一直未能深刻意识到自己的不足。再次选择坚持，是相信自己能够吸取经验教训，发挥自己的优势和特长，完成由实习律师到一名优秀的执业律师的“蜕变”。
面对工作中的瑕疵或纰漏，如何吸取经验和教训；如何克服执业初期，收入少，工作强度高，工作压力大的问题。根据这一年工作期间的所观所想，我记录下自己的感悟与心得体会。
律师实习心得体会9
又到一年年末时，不同的只是这次是对我近一年的实习律师工作而已。发自内心地讲，我要非常感谢律师事务所给我实习的机会，尤其是在实习期对我予以了极大的关照，让我有机会参与各类案件的办理，尽快熟悉律师的实务操作程序，这让我有了开始律师理想的良好基矗也非常感谢主任和同事们的帮助和教导，让我认识、理解律师行业、也正慢慢的融入进律师行业；尤其是律师事务所有这么好的学习和相互交流的氛围，使自己的知识和能力正逐步的提高，从而更快地适应律师这一职业。实习期也接近结束，以下寥寥文字，算是对自己实习期工作的梳理和对未来执业的规划吧。
一、做"人"
要做事，先做人。做律师也不例外。虽然我在做律师之前有过四年的高校教师的工作经验，身上也沾染了许多自由知识分子的"习性"，但是我对重新开始的职业规划的思路还是比较明确，那就是事事都要重新开始。早上提前到单位打扫卫生，下班之前一定将今天的工作做完，给被接待的当事人端茶倒水，主动帮助执业律师处理案件的细枝末节而从不计较报酬，这些每样都能圆满完成；勤勤恳恳、认真负责、小心谨慎、诚信做人，也样样都不能少。回过头来看这一年的律师实习期，我可以自豪的告诉自己，这些我都做到了。
二、做"事"
一年的实习律师经历，让我明白了一个道理，细节决定成败。从避免法律文书中出现哪怕一个错别字，到装订打印材料是订书钉不能有一点偏差；从案例分析必须关注每一个细微的法律问题，到阅卷必须查清每一个事实情节，无不体现作为一名律师的执业态度和素养。虽然在从事律师这一职业之前已经做好了充足的思想准备，因此不会经历远大理想与律师现实的巨大心理落差，但是每天忙忙碌碌的工作，却很少停下来思考自己对于细节的关注程度，虽然知道自己在细节的处理上仍然还有很多不足之处，但是也很少进行总结。在这一方面，所里的同事给我树立了很好的榜样，大家乐观积极的心态、融洽的氛围、勤恳务实的工作作风、专业上精益求精的学习钻研精神……对我产生很大的影响，我对细节的处理也更加到位，尽管这种转变是潜移默化的。
三、做"律师"
正如我在我的博客副标题中写到的，"漫漫实习路，我始终告诉自己我是怀揣着一种理想在做律师"。我自始至终都是把律师作为自己一生的事业去经营，而不是将律师作为发家致富、满足自尊心的暂时的一项工作。
近一年的时间以来手机版，我作为一名实习律师跟随所里的各个律师办理多种业务。在刑事案件领域，参加张姓被告人盗窃罪辩护，被告人被判缓刑；参加了抢劫罪等辩护，案件以被告人被判处缓刑告终；参加L姓被告人诈骗罪辩护，案件以检—察—院撤回起诉终结；参加C姓当事人保险诈骗罪二审辩护，案件以二审减刑二年判决终结。同时还参加了其他数十起刑事案件的阅卷、调查取证、书写辩护词等工作。
在民事案件领域，参与代理了山东省第一例三鹿受害人索赔的民事案件，还参与了其他数十起人身损害赔偿、房屋租赁合同纠纷、产品质量责任纠纷、矿产转让合同纠纷的案件，已经熟谙于各类民事案件的办案流程。在行政和非诉讼领域，参加了数次法律顾问谈判，参加了L姓当事人诉某市国土资源局、某县政府、某县国土资源局的系列案件的庭审。
诉讼经验的增加使我认识到，做律师最基本的态度是勤奋和认真。在很多人的印象中，律师是典型的自由职业者，其实不然，律师不仅不是一个轻松的职业，而且还是一个充满挑战、需要付出艰辛的工作，独立、勤奋和认真是一个律师必须具备的执业态度。
四、做"好律师"
就像大学教授也分三六九等，律师也是这样，每个律师走的路不同，每个律师给自己的定位也不同，自然也有"好律师"与"坏律师"之分，不然何来净化律师环境之说呢。我想，既然把律师当作一项事业来经营，那么自然应当走一条规范的律师成长之路，尤其是对于我们年轻律师而言，这一点显得更为重要。在这种理念的指导之下，我从以下几个方面做了一些工作：
1、培养自己的终身学习意识和能力。虽然有11年系统的法律学习过程，但是在涉足律师行业之前一直停留在法律规范和法律理论的层面，并没有真正的接触实践中的法律。一年来，通过办理具体的律师业务，我对法律的理解不断加深，也越来越体会到"理论上的法律"与"实践中的法律"的差异。当然面对律师行业竞争压力的不断增加，面对越来越专业化的律师分工，我也确实确实的感觉到自己所掌握的知识的匮乏。因此，作为一名律师，一定要培养自己终身学习的意识和终身学习的能力。
2、诚信对待每一位当事人。在律师营销观念大行其道的时代，越来越多的律师却都忽视了这样一种道理："真诚对待每一位当事人，才是自己最有效的营销方法。"作为一名实习律师，案源对我来说当然是最重要的，但是我始终有一种意识，那就是"不能为了案源而案源"，绝对不能做一个挑诉煽讼者。在采取非法律手段能够有效解决纠纷的情况下，绝不建议当事人采取法律手段。总之，在法律允许的范围内，应当视当事人的利益为先。
3、尽职处理每一件我所代理的案件。我很庆幸自己能够接触到各种不同类型的案件，不论案件是哪一种类型，也不论案件是大是小，我都一视同仁，尽职处理每一个案件。这不仅可以使我尽快熟悉各种类型的案件的办理流程，也使我积累了一定的潜在客户。给当事人留下认真负责的印象，我想在当事人今后选聘律师时会为我加上不少的筹码。
美国著名的上诉审辩护律师德肖微茨在他的小书《致年轻人的一封信》中谈到了一个话题，即"好律师能不能也是好人"。至少在一部分人的观念里，"好律师"与"好人"是多少是有些矛盾的词汇。我也曾经参与过为杀人犯罪和抢劫犯罪的当事人辩护，对此也有了一定的感受。其实，律师作为辩护人，法律授予的职责就是维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益，提出被告人最轻、无罪的辩护意见。从这个角度来看，在实践中，律师为了维护当事人的合法权益，在法庭上发表一些在常人无法接受的观点，其实是再正常不过的事情。因此，做"好律师"，也做"好人"，并非价值选择问题，也非是否忠于当事人利益问题，而是个人从业道路的选择问题。
五、做"大律师"
大律师，算是我给自己的未来的职业规划。
一年来，自己参与了大量的诉讼和非诉讼业务，这帮助我扩大了视野，增长了见识，让我对律师这一职业也有了更全面和深入的认识，也让我更加坚定的把律师作为自己一生的事业来经营。虽然通往"大律师"的道路充满艰辛，要面对无数的波折，克服许多难以克服的困难，但是我坚信，"志存高远、脚踏实地"，我必能开拓属于自己的"大律师"的天空。
房地产调查报告1
诚通地产总经理王嘉敏还称：“自己有幸能够在盛世时代从事中国房地产事业，是我很大的荣耀。”
当记者问及各大开发商的如何面对人才紧缺的问题时，各大开发商都先为为自己的团队和企业唱起了赞歌，还沉浸在世界杯赛的人们应该知道非常时刻赞歌的重要性。
众所周知，人才的需求与行业的发展密切相关。房地产业初兴之时，不少发展商、承建商甚至是刚洗脚上田的农民，所谓的房地产只是“起房盖楼”，据说是盖多少卖多少。而如今日渐成熟的房地产业已悄然变为买方市场，楼盘开发讲究前期的总体策划、设计、施工、管理、推广及后期的环境绿化、小区文化建设等，相应的人才供需矛盾也凸显出来。
记者在调查采访时发现，一方面，房地产所谓的高薪诱惑着其他行业蠢蠢欲动的人才，更一方面，一些专业工种要求的人才苦苦难觅，像北京东方太阳城房地产开发有限责任公司公共关系部高玲就对记者说，我们企业一直都在吸纳人才，特别是项目工程师，需求相对较大，但没有多少人才特别合适，北京翰宏基业房地产开发有限公司董事总裁李威、首创置业北京枫树置业有限公司副总经理尉朝辉、东华实业的控股公司粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏在接受记者采访时均表示，现在房地产行业最紧俏的人才是将项目承担下来的项目经理，各个企业都急缺专业的复合性人才。
新华联：新型复合型人才紧俏
虽然是曾是外地公司，但多年在北京的开发经历，让新华联集团的地产业务也名声赫赫。据一位在新华联发展多年的负责人说，新华联对人才的重视程度值得一说。公司始终坚持对人才的培养是个系统工程。只有人才团队的配合，企业经营的风险压力才会降到最低。为此，公司在通州区特别修建了近5000平米的新华联企业人才培训中心。公司特别重视给年轻人机会，每年会在培训中心从基层、中层员工中选拔人才。
人才是企业可持续发展的充分条件。现阶段，地产界的新型复合型人才还是比较紧俏的，而且最好能够掌握新的建筑元素和国际化趋势。据记者了解，就中坤集团来说，公司较缺了解房地产界高科技、建筑技术、能源、生态方面的专家。很多业务因为没有专项人才做，只能选择与其他公司合作或者外包出去。这也是中坤集团董事长黄怒波现在比较忧虑的事。
黄怒波：职业经理人必须专业化
黄怒波认为，过去的地产企业多数是江湖式，一个人挑起大旗，象万科这样有规模、有系统的企业还是少数。未来的地产人才应该向精细化、专业化、职业化发展，这是地产人才的大趋势。
目前，很多培训机构的培训业务还很单一。一方面，企业成熟发展后需要专业人才匹;另一方面，未来也需要迎合企业长远发展的人才。这就需要相关机构能够指导专业人才就业。这也许就是未来地产培训业的一个重要商机。
中坤一直在寻找非常职业化、懂技术、营销类的职业经理人，但在实际中如此全面的人才比较难寻觅。首先，空降兵在企业的实际发展中很难成功，不光是旧团队会排斥;另外新人本身也需要时间适应，很多人缺乏耐心。另外，因为整个房地产市场从观念和思想上还未形成人才团队，也未形成科学的薪酬体系。所以，很多人才只选择薪酬高的企业，缺乏对企业的整体判断。以上种种原因，让黄怒波这样地产集团企业的创始人，都认为本土化培养人才的可行性会更高。
虽然市场的情势，让很多职业经理人危机感重重。黄怒波认为，作为职业经理人也应该借位调整，重新衡量和定位自己的核心竞争力。他坚信，不管市场怎样变，专业化的人才是不会离开地产界的。因为房地产业投入有很高的回报，行业再发展几十年都没有问题，而且行业也需要吸纳各大城市的专业人才。那些不专业的人，或者只是想捞一笔的人，只能算是过客，匆匆来匆匆走。
华远：人才培养是个长期系统的工程
对华远来说，每个员工都是企业事业与财富的拥有者。华远对员工和人才有着独辟蹊径的理念。“现在谈忠诚谈奉献，可能让人感觉有些老套;但你会发现当企业做到的时候，员工自然也会做到。”华远地产人力资源部总经理李春晖女士如是说。通常，一位面试迟到的应聘者在华远不会得到第二次机会。
在华远，培养人才是一个长期系统的工程。从新员工入职的第一天开始，公告会确定新人的业务带岗人。接下来是三个小时的入职培训，包括企业文化和规章制度的详细介绍。
据记者了解，华远还建立了自己的KSp梯队计划，从内部培养管理人才。进入梯队的员工不仅业绩要突出，还必须具有良好的周边纯净，包括认同企业文化、有管理潜质等。通过相关审核后，人力资源部会出面和员工进行深入的沟通，了解员工对自己的规划，为员工的成长、发展制定最好的执行计划。
而在这之后的晋升道路上，员工并非单枪匹马。他可以选择高层或中层的管理人员作为自己的导师，而被选择者必须无条件提供指导和帮助。年终时，这些“后备干部”还必须提交论文，以证明自己在管理方面的思考和技术领域的专业水平。身为企业灵魂人物的任志强还会亲自指导，让新管理团队早日成长，能打硬仗。
林少洲：职业经理人要有主场意识
现任北京汇超房地产开发有限公司总经理的林少洲，曾是京城地产界卓有成就的职业经理人。在鼓起勇气选择创业之后，他又一次证明了自己的价值。回忆自己当初的职业经理人生涯，林少洲颇有感慨。他告诉记者，职业经理人要树立正确的人生观，摆正自己的心态。工作把握好可以走向成功，把握不好就是个负担，认你很累。即使是现在，林少洲加班的时间也是所有员工最多的。但林说，在成长的过程中，你所付出的一切都会让自己成为最大的受益者。这一点他深有体会。
从《万科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是机会，才将很多人视为普通的工作做得很出色，让王石都很有面子。他认为：成功的职业经理人最应该具备的素质是，责任感和信任、专业、学习和创新能力。
经历了创业的艰辛，今天的林少洲对职业经理人和老板的理解认识，和几年前大大不同。他认为，现在社会中已经很难分清楚谁是职业经理人，谁是老板了。大家都要做好本职的工作、业务。今天市场的大环境下，意味着未来的房地产市场会进一步细分，而职业经理人的发展空间会更严峻，很可能有一批人要转行。他的忠告是，职业经理人应该有主场意识，除了责任外还要自觉。
根据对行业地毯式地扫描采访，特制作如下房地产抢手人才排行榜，以兹参考。
NO1：项目管理人才
房地产开发多以项目公司或项目负责制的形式进行，因此需要专业管理者负责项目开发的整个过程，包括前期定位、策划、规划设计、工程施工和销售管理等。项目管理人才由于其涵盖多个专业、负责整个项目，因而要求人才具有统筹管理的素质、全面的知识结构和高度的工作责任心。目前，经验丰富的项目管理人才正是人才市场上的稀有资源。
NO2：工程技术人才
工程技术是影响房地产开发质量最为重要的环节。由于该专业进入门槛高、人才培养周期长，因此是房地产开发企业最为重视的人力资源之一。从房地产市场竞争态势看，开发企业要培养竞争力就必须在产品定位、材料和施工技术上追求创新，工程创新迫切需要专业的工程技术人才。
NO3：资金筹措人才
国家对房地产开发企业贷款政策的调整进一步要求开发企业重视对新的融资渠道和工具的研究，要求更多高质量的懂得资金筹措、营运的人才。据猎头消息，这样的人才一直供不应求。
NO4：地产估价人才
房地产估价师需要具备相当强的专业背景，不仅要求熟悉专业知识，了解基本规定，还需要掌握具体操作步骤，在工作中不断地积累行业经验，因此目前全国已取得房地产估价师执业资格的人数不足2万人，仅占房地产估价从业人员的20%。现阶段的主要问题是从业人员素质及专业水平良莠不齐，在制度上还没有对执业估价师进行细分的机制，尚未形成资深估价师群体。
NO5：市场研究人才
房地产市场不断成熟，消费者需求多元化、决策理性化，企业竞争层面不断提升，致使企业迫切需要把握市场动向，包括政策变化影响、产品发展趋势、需求演变动态等等。只有紧追市场，才能建立竞争优势，因此专业的市场研究人才是房地产开发企业急需人才之一。
NO6：房地产法律人才
房地产开发、交易是以各方契约为基础的活动，契约交易以诚信为基础、以法律为保障。因此，各类房地产企业都需要既熟悉市场和行业，又熟悉法律法规和相关政策的法律人才。我国目前房地产法律中介服务还处于起步阶段，既熟知关于房地产的法律法规，又了解关于房地产方面的技术知识的法律人才非常缺乏。同时这类人才也是房地产企业人才争夺的焦点。
NO7：物业管理人才
物业管理与服务作为房地产业的一个特殊配套工作环节，越来越受到长线经营的房地产企业重视，甚至直接成为房地产企业品牌运作的一个重要组成部分。因为对于绝大多数购房者来说，一个好的物业管理服务是买房以后及入住以后最重要的事，对开发商来说也是最能够展现和体会其良好售后服务的一面。
NO8：房地产教育科研人才
房地产行业的管理、房地产企业的发展和房地产市场的引导需要房地产科研人才及时地进行总结、研究和预测;所有各类房地产专业人才的成长和培养需要系统的房地产教育。因此，房地产教育科研人才是影响行业有序发展的重要力量。随着房地产业的健康持续地发展,将驱动许多高校和研究机构，致力于房地产各相关专业教育与科研的提高和发展。这一趋势将引致出对房地产教育科研人才需求的不断提高。
NO9：房地产策划人才
“人若无谋，则事无成。”房地产行业进入新的整合期，对于策划人才的需求日益迫切。目前房地产策划人才通常从事某一环节的策划，如房地产前期开发、后期营销等，大多数人才尚未接受系统、全面的全程策划培训。于是，能够从事房地产全案策划的人才已经成为市场的“抢手货”。
NO10：企业公关人才
房地产行业由于自身的行业发展特点，企业与政府部门之间、媒体之间以及社会各种不同团体、单位、个人的联系非常多，以往一般企业只是设立了一个所谓的“外联部门”打理与外界的关系，更多的只是停留在跑跑手续、通通关系、做做门面的层次和阶段，离真正“企业公共关系”的境界差得很远。而随着房地产行业的成长，希望可持续发展的企业必定要把企业的公共关系管理纳入工作日程，企业公关人员的培养也就越来越受到房地产企业的重视。
房地产是一个业务门类极其广泛的行业，要使企业高效运作，当然不能缺人，特别是“一专多能”的复合型人才。
重视人才，首先必须创造一种使人才脱颖而出的机制。完善对人才的激励和考核监督机制。与其花重金“挖他人墙角”，还不如加强自身队伍的建设，提供稳住人才的环境。
房地产调查报告2
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析：
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
房地产调查报告3
长沙居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。
多少人准备买房
据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－20xx元为主体，辅之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－20xx元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。
以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
购房者是什么样的人
数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－20xx元范围内为主体购房者。
目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。
另外，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21－35岁的占43.7％，介于36－45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21－35岁之间，仅有1.4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。
调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。
居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
房地产调查报告4
甘犁，1987年获得清华大学经济与管理学院学士学位，1998年获得加州大学伯克利分校经济学博士及统计学硕士学位。甘犁长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究，师从20xx年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授，获加州大学伯克利分校经济学博士学位，曾任教于美国德州大学奥斯汀分校，现任美国得克萨斯农工大学经济系教授，以及美国国民经济研究局研究员。他同时也是西南财经大学国际化战略引进的海外人才，被特聘为该校经济与管理研究院院长、经济学院院长及中国家庭金融调查与研究中心主任。
《中国家庭金融调查报告》从20xx年开始实施，我们于20xx年5月份在北京做了发布，之后在网上产生了比较大的影响，有很多质疑。数据收集最关键的一点是随机和抽样。虽然样本量只有8438户，但是如果真正做到了随机，误差率降得非常快。
中国家庭财富差距很大
我们的调查非常复杂，有很多的信息。简单说有人口特征与就业、资产与负债、非金融资产、金融资产。在金融资产方面的数据非常详尽，我们是中国第一家对中国家庭资产进行详尽描述的调查机构。我们派遣了343位访员，32支队伍。之前我们还派了41支队伍，242人次建立抽样框。人民银行和我们进行合作，带我们的访员到社区，通过政府的支持来做。全国的总体拒访率只有11.6%，这是世界上最低的拒访率之一。我们现在做的抽样实施过程很独特，现在在做季度的电话回访，我们能够把握住中国家庭层面最及时的信息。
数据有了之后，我们做了简单分析，得出了以下主要的结论。
首先看看中国家庭收入的均值和中位数。全国家庭的均值是51569元，城市是7万元，农村是2万元左右。均值和中数位的差别非常大。全国家庭的中位数是17510元，所谓“中位数”，就是有一半的家庭年收入超过了17510元，而另外一半的家庭年收入低于这个数字。这与均值的概念是完全不一样的，大家通常错误地理解了均值的概念，认为这是普通老百姓收入的平均概念，不是这样。在中国因为分配收入极度的不均，均值实际上反映了非常有限的家庭状况。
在全国有25%的家庭年收入低于5000元（大多数在农村），如果你的家庭年收入达到了56万元，那么你就算是中国最有钱的1%家庭。你家庭年收入达到172000元，就进入了中国排名前列的5%家庭。所以我们并没有说中国家庭很有钱。
另外，与所有的财富报告得到的数据不一样，我们算出来的数据是有150万的家庭年可支配收入超过100万元，这个数字并不高，全中国只有150万，比例很低。
中国前10%的家庭在全国家庭总收入当中占的比例是57%，美国这方面的税前数据只有44.7%.你会看到中国收入最高的10%的家庭平均储蓄率为60.6%.而收入最高的5%的家庭平均储蓄率为69%.他们的储蓄金额占当年国家总储蓄的75%，所以说有75%的储蓄货币都是由这10%的家庭储蓄。中国的高储蓄率问题是这些人储蓄造成的。20年的促进内需没有效果，原因就是中国的收入不均越来越厉害，这样的情况导致了我们促进消费没有效果，必须提高低收入家庭的收入，才会降低储蓄率，减少中美贸易之间的不平衡。
中国家庭总资产平均达到247万元，大家感觉“被平均”了。我反复讲过，城市户口家庭中位数只有40万元。换句话说，有50%的城市户口家庭总资产，包括房产在内的资产加起来低于40万元，只有50%的家庭高于40万元。正如顺口溜所说———“前村有个张千万，后村九个穷光蛋。结果大家一平均，人人都是张百万”。这个平均数并不代表社会，而是代表总量，只有中位数才是对这个社会普通老百姓的描述。
从资产的角度来讲，分布到底是怎样的？只有14.3%的家庭资产超过了平均数。
中国现在的经济状况很差，怎么改变？我认为现在是有办法的。中国上一次的4万亿投资与美国7870亿美元的刺激经济政策应该颠倒过来。当时美国使用刺激经济的政策主要把这些钱用来减税，给老百姓提高失业救济的年限，主要是做转移支付，政府把钱转移到老百姓身上。中国主要是建铁路、公路、地铁，在做基建。
例如农村的医疗保险制度赔付的比例非常低，我们也有这方面的数据。赔付的平均比例只有不到20%，如果把农村医疗赔付比例提高到城市的赔付比例，就会对农村的消费支出有很大的促进作用。
2年半之后，刚需消耗殆尽
中国和美国的家庭资产比较。20xx年，美国的国内生产总值是15.1万亿美元，中国只有美国的一半。美国净资产有57.1万亿美元，而20xx年比20xx年还要高，这是因为金融危机之后，美国的房产和金融资产价值缩水很厉害，下降了15%.而中国在20xx年时，全国家庭总资产是69万亿美元，比美国高21%.差别在房产上。美国家庭的房产只占总资产的32%，而中国家庭是71%.我们的金融资产占比很低，只有5%，而美国是38%.而房产的价值变化很快，很容易垮下来。
中国人住房拥有率平均达到89.68%，大家觉得“被平均”了。城市的住房拥有率是85.4%，农村是92%.东部低一点，中部、西部高一些。我们当时在上海、北京、深圳这三个一线城市做了城市家庭自有住房拥有率和年龄关系的调查，发现35岁以下人群的住房拥有率只有60%，35-45岁有81%.
刚性需求在中国的百分比是多少？首先是没有住房的家庭，这个百分比达到15.3%，这里主要是指城市，不是农村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。这部分家庭比例达到11.7%.在正常的统计里面，你算是有房的，因为你在老家确实有房，但是也有住房需求，这是两回事。第三，成年后与父母住在一起，买不起房子。这在我国和全世界所有的统计口径中算一个家庭，这批人的住房需求占6%.最后是目前现有的住房需求。以上加起来达到中国家庭百分比的32.9%，总数有7000万套。
第二是新增刚性住房需求，包括新增成年人的刚性住房需求，这是指在“十二五”期间，还有农民工进城、城镇化的过程，这部分住宅需要823万套。这是根据“十一五”期间新增农民工的数目算出来的。第三是拆迁和搬迁，算下来有1200万套，我们有详尽的拆迁和搬迁数据，比“十一五”期间增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建设的需求。总共加起来是2894万套。换句话说，刚性需求数在“十二五期间”一共有一亿套。这里有不足，没有考虑老龄化导致的住房供给情况，只部分考虑到改善性住房需求。
在中国，有13%的家庭拥有两套房子，而美国这个数据低于15%.德国等国家只有2%- 3%，而中国5%的家庭有三套或更多的房子，最多达到15套。这些家庭的房屋数量相加，得出20xx年没有出售的商品房数据是166万套，目前在市场上的供给总数是4000万套。这样看起来还有5000万套的缺口，但是市场的生产能力是多少？大家都知道针对中国低收入家庭建设的3600万套保障房，剩余商品房开发数量是2300万套。这是什么概念？只需要中国的房地产行业再工作2年半时间。
这里把所有的可能性都考虑到了，只需要2年半的时间，中国的房地产就没有事情可以做了。这说明它的规模过大。房地产行业如果从住宅需求的角度讲，5年的增量是近3000万套。所以它每年只需要生产600万套房子，就可以基本满足中国家庭城镇化的需求、成年人的需求以及各种新增的需求。房地产长期的生产规模只需要现在的1/3，2/3的房地产商是要垮掉的，没有那么多的需求，房子是卖不出去的。现在为什么房子还可以卖出去？因为大家有投资需求。
房价下降30%，银行没问题
房屋价格太高。银行有详细数据，例如户主年龄以及住房贷款总额与家庭收入的比例，30-40岁时是作为“房奴”还款压力最大的时期，达到11- 12倍。年龄大一点的人群这个比例会低一些，余额是8.59倍，这个数字在国外是2-3倍。如果是收入低的家庭，买房更困难，贷款总额是家庭年收入的32倍。
同时住房收益率很高，“名义平均收益率”达到340%.总的来看，房地产的收益情况确实很好，价格很好，已经很贵了，就形成了泡沫，没有一个国家历史上的泡沫是不会破灭的。
假设房产价格下跌，有很多家庭会受损失。房价在涨，首付很高。所以即使房价下降30%，中国的银行业也不会有问题。对银行而言，只有2.9%的房子贷款余额低于房价，会亏本。即使房价下降30%，对银行来说，也只有2.9%的家庭是亏本的。中国的刚需已经不是很强劲了。住房的行业规模太大，应该转型了。房产收益率很高，银行业没有问题。不会像美国一样，造成全行业的次贷危机。
现在都在谈房产税，其实房产税实施起来是非常困难的，有很多的阻碍。有一个比较好的方式是按揭税。目前二套房的贷款利率是基准利率的1 .1倍，这是用行政手段给了银行超额利润，没有任何道理的。二套房的首付比例达到60%，这很健康，没有风险，贷款利息方面可以收取10%的按揭税。换一个说法就是银行把这个超额利润给了地方政府，老百姓一点损失都没有。但是效果是相同的。这是我们的一个说法，我们也给国家写了政策建议。
富裕家庭87%在城市
中国最富有的家庭与普通老百姓大概是什么情况？
符合什么标准才是中国最富有的家庭？城市家庭要达到414万的资产，净资产达到395万，家庭收入23万，非房产87万，那么就会达到中国前5%的家庭标准。富裕家庭87%在城市，12%在农村。主要分布，东中西部地区差距非常大。最有钱的5%家庭中有94%在东部，只有少数在中部和西部。哪个年龄段的人最有钱呢？30-40岁、40-50岁的中年人最有钱。他们的资产构成中，金融资产并不高，前者达到4.9%，后者是8.9%.负债高一点，但不多。
他们的钱主要用来自己开公司，他们持有的住房比例比较低，工商业的比例远远高于其他家庭。他们的资产中有22%来源于工商业。工商业经营收入比较高，达到一半，很多都是自己开公司。他们对经济的预期比较悲观。认为房价上升的比例更低一点，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
农村到城市的“移民”问题。我们发现国家统计局目前高估了农民工进城的数目。以国家统计局的标准，在城市常住居民当中有50%都是城镇、农村户口，这是非常不可信的。目前在城市的农民工数量近1亿，远低于国家统计局的1.68亿。
正确的数据对国家的宏观经济决策非常重要。现在政府是以这1.68亿来决定3600万套保障房，这个数字大于实际情况。但另外一个数据与我们一致，农民工数量只有近1亿。农村人口住在城市，但这些农村户口的人在城市不一定都在打工，还有25%是学生、家庭主妇等。甘犁
房地产调查报告5
泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。
一、泸州房地产市场现状
（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求
据统计，20xx年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81％，新房达到了14.4％，均达到了国家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升
20xx年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10．23倍，平均增长率44.23％，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累计竣工面积为330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至20xx年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。
92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800－1500元／平方米，近十年间增幅为300－800元／平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100－300元／平方米。
（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展
以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。
二、房地产市场发展存在的主要问题
（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高
如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。
（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32．45％。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。
主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。
（三）房改相关环节不配套
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。
三、未来房地产市场发展前景预测
市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。
经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。
不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20％，40％和40％。
四、发展房地产市场的对策措施
一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。
房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。
具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费；新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划；引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况；打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易；发展和规范中介机构，搞活流通；加强物业管理。
结束语
通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。
房地产调查报告6
商圈的划分
任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地产商圈市场调研
房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。
房地产商圈市场调研内容
房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。
房地商圈产市场调研的目的
主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛
房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。
2.针对性强
房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
3.方法多样
电话调研、实地调研、座谈会
按调研目的分类
从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。
应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。
基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。
房地产调查报告7
1．西安房地产市场总体情况.
２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速
2、西安宏观经济大势向好
20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。到6月底，全市完成固定资产投资60．74亿元，同比增长30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52亿元，比年初增长8．69％。
3、房地产市场开发供应情况
20xx年上半年，西安市商品房完成投资10．20亿万元，比去年同期增长20．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为61.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降86．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。
从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.
4、市场销售
上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了52．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30．28亿元，比去年同期增长82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。
从市场销售情况来看，西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。
房地产调查报告8
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，
早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田 丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 **3 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元
27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地产市场调研报告范本
房地产调查报告9
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到20xx年6月30号)
房地产调查报告10
关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6 县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年 -**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
房地产调查报告11
目前房地产开发企业主要通过招拍挂方式取得土地，近几年来，房地产业内的并购活动日益增多，同时并购方所面临的陷阱也越来越多。为尽量避免并购风险，在并购前进行尽职调查显得非常必要和重要。
一、尽职调查概述、作用及流程
尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。
（一）实施尽职调查的作用
1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。
2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。
3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。
（二）房地产项目并购尽职调查流程
在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程：
1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。
2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定交易的基本条件、原则、基本内容、后续并购活动安排、排他性安排及保密条款（或另行单独签订保密协议）等。双方可约定，意向书不具有法律约束力，但通常会约定排他性条款、保密条款等具有法律约束力。在保密协议中双方需要承诺，为促成交易将相互提供相关资料和信息，约定保密信息的范围和种类、保密责任的具体内容和免责情形、泄密或不正当使用保密信息的违约责任等。
3、制订尽职调查清单和问卷。在尽职调查前，并购方首先要制定尽职调查的目标，并根据并购目的、交易内容等设计制作尽职调查清单和问卷，然后由目标企业提供有关书面资料。并购方在收到资料后，将复印件与原件核对，由交接双方签字确认。同时要求目标企业及其管理层出具说明书，确认其提供的文件和资料内容属实且无重大遗漏。
4、对目标企业进行内外部调查。调查渠道包括对目标企业及其开发项目进行现场调查，审阅书面资料，约谈其管理层和员工；同时从目标企业所在地的工商、税务、国土、规划、房产、劳动、司法等政府部门，目标企业的开户或贷款银行、债权人、债务人、供应商、客户等，及各类数据库获取信息，调查目标企业及其开发项目的基本情况、合法性等，调查目标企业信用状况和重大债权债务状况等。
5、形成尽职调查报告。调查小组在完成对有关资料和信息的调查分析后，应撰写一份完整、详实的尽职调查报告，并提交给公司决策层。调查报告应将调查所发现的问题逐一列出，说明问题的性质、存在的风险及应对措施，特别是对目标企业存在的可能构成收购重大影响的问题提出初步建议和风险提示。
二、房地产项目并购尽职调查主要内容
（一）目标企业的主体资格调查
主要从以下两方面进行调查：一是其资格，即目标企业是否依法成立并合法存续，包括是否按照当时的设立程序设立，是否符合法律规定，注册资本是否已到位，是否在验资后抽逃资金。主要审阅其营业执照、机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等，而且要到工商登记机构查阅其工商登记档案。二是资质，即其是否具备房地产开发资质，且是否在有效期内。主要审阅营业执照的经营范围及房地产开发资质证书。
（二）开发项目的合法性调查
对于大多数房地产企业而言，其并购目的在于获得目标企业的开发项目的开发建设权利，因此开发项目的合法性是必不可少的调查内容。主要调查开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件，如土地使用权证、建设用地规划许可证、立项批准文件、环评报告、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等，及未开发的土地的闲置时间及被收回的可能性。
（三）目标企业的资产权利调查
主要是调查目标企业的各项财产的权利是否有瑕疵，是否设定了各种担保，权利的行使、转让是否有所限制等，以确保收购方取得的目标企业的财产关系清晰，权利无瑕疵，行使时无法律上的障碍。由于土地是房地产企业赖以生存的基础，因此土地使用权是尽职调查的重中之重。
1、土地使用权、房产调查。（1）调查土地使用权的出让（转让）合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否齐全，是否按时付清土地出让金等；（2）调查土地的面积、性质、用途、使用期限、规划要点等；（3）调查土地使用权、在建工程、房产是否存在出租、设定抵押、被查封等情况；（4）自建的在售房产是否已取得“四证”和预售证等；（5）调查是否存在房产无法取得产权证明的情况。
2、其他资产调查。要求目标企业提供资产清单，逐一核查，审阅资产的权属证明文件、购置合同、发票等
3、财产保险情况调查。如投保的财产清单、保险合同（保单）、保险费支付发票是否齐全。
4、拟收购股权的可转让性调查。包括调查拟收购的股权是否存在查封、冻结、设置质押等他项权利限制情形，也要调查股权出售方与第三方签订的限制股权转让的情形。
（四）目标企业的债权债务调查
目标企业的负债和不良债权均会给并购方带来风险，还有或有负债具有义务性、隐蔽性、不确定性和危害性等。因此，对目标企业债权债务情况的调查，不能仅仅停留在财务报表上，还要调查其财务承诺、或有资产损失、或有负债、诉讼、仲裁、行政处罚和账外资产负债等。
1、通过人行贷款卡查询系统查询目标企业的信用报告，调查其银行借款及对外担保情况；检查其公章使用记录及合同文本，调查其非银行借款和对外担保情况。
2、核查目标企业金额较大的应收款、应付款是否真实有效，是否有法律或合同依据。同时要审查债权的诉讼时效及实现的可能性，是否会变成不良债权。
3、调查正在进行的诉讼、仲裁、行政处罚情况，调查开发项目是否已通过环保评估，并评估已经造成或将发生的损失。
4、要求目标企业就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证，承诺内容包括：或有资产损失、或有负债、未向并购方提供的商业合同引致的损失等，并在并购协议中对这些事项的责任归属和保障措施进行约定。
（五）开发项目的市场前景调查
1、调查拟并购的项目是否与公司的战略吻合。不仅要考虑自己是否擅长开发拟并购的物业类型，而且要考虑拟进入的区域是否为自己的目标市场。
2、调查当地的经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况，项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体。对于已开始预售的项目，必须到其销售现场考察，了解其人气、销售计划和进度、资金回笼等情况。
（六）目标企业的重要合同调查
对公司的存续与发展有重要影响的交易合同，是尽职调查的重要对象。
1、规划设计、设备采购、建筑施工、营销等成本费用类合同在签订前是否经过立项、招标和会审等必要程序，合同内容是否全面、详尽，价格、成本是否合理，是否存在关联方交易，是否存在潜在纠纷，是否有权利、义务约定不明的情况等。并根据已签订的合同及其付款情况预测开发项目的成本。
2、对于已经在售的项目，需审查销售合同中的收款方式，了解到目前的资金回笼情况，并预测今后的现金流入情况；审查销售合同中是否存在无法履行的.承诺以及其违约责任、可能造成的损失等，特别要关注是否能按合同约定交楼及其违约责任。
3、审阅目标企业与贷款银行签订的贷款合同、担保合同和监管协议，一是了解目标企业的负债和对外担保情况，二是了解银行对注销土地、在建工程等抵押登记的要求，对贷款资金和销售回笼资金监管使用的要求，及还款计划等。
（七）目标企业的关联交易调查
1、调查关联交易清单及关联交易合同是否齐全，关联交易合同的履行情况；关联交易价格是否合理，是否背离市场公允价格；关联交易是否存在现实或潜在的纠纷，是否存在损害公司或股东合法权益的情况。
2、重点调查目标企业是否存在关联方借款，是否已签订借款协议，借款利率是否高于银行同类同期贷款利率，已发生的利息是否已取得发票，按有关规定能否在税前扣除。同时要重点调查目标企业是否与其母公司签订委托管理、品牌输出等合同，其收费标准和合同期限，并决定是否与其协商终止此类合同。
（八）目标企业的税务状况调查
1、调查公司执行的企业所得税、土地增值税、营业税及附加、土地使用税等的税率（含预缴税率），因为这些与对目标企业的盈利、现金流预测息息相关。
2、调查目标企业是否享受的税收减免、财政补贴等优惠政策，并关注所享受的优惠政策是否合法、合规。
3、调查目标企业是否持续依法纳税，纳税申报状态是否正常，是否存在偷漏税、拖欠税款、被税务机关处罚等问题。
（九）目标企业的并购审批调查
公司章程作为公司“宪法”，是尽职调查的必备项目。
1、调查公司章程“反并购条款”。在审阅目标企业的公司章程时，特别要关注章程中的“反并购条款”，如超级多数条款，即对于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事项必须经代表绝对多数表决权的股东通过。以确保对本次并购交易不存在程序上的障碍，或可通过一定的方式消除该障碍。《公司法》规定，经股东同意转让的股权，其他股东在同等条件下具有优先购买权。因此在收购前最好能取得其他股东放弃优先购买权的声明。
2、调查目标企业的并购的审批机构和程序。如公司制企业并购应当通过股东会或董事会批准通过。国有股权的转让需得到国资部门的审批。向外商转让上市公司国有股和法人股，涉及产业政策和企业改组的，由国家经贸委负责审核；涉及国有股权管理的，由财政部负责审核。并购涉及的外商投资产业政策及企业性质变更还要取得外经贸部的批准。
（十）目标企业的人力资源调查
1、调查员工总数、劳动合同和保密协议签订、薪酬福利、劳动纠纷情况，缴纳个人所得税、社保和公积金情况。
2、调查公司高管的职业道德、履历等，审阅其劳动合同是否存在难以解除其劳动合同、职务或者因此需支付高额违约金的条款，调查管理层是否会以各种借口或使用各种手段阻碍并购或并购后的整合。
房地产调查报告12
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64，**年全年呈现供不应求的局面，但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。
**年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%，但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年前两个月成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。
**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较**年同比有所减少。**年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比**年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135 万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
**年以来南京商品房销售情况,20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 **37.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为**64.52万平方米，销售均价为 50**元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4**7元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，**年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是**年末到**年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。 **年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到**年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约**.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，**年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在**000元/
平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中
在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在**000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。 三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划，**年南京各类住房上市量将达**20万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比**年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房**00套，约5万平米。**年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比**年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与**的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比 **年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金
3.4亿元，筹建廉租住房**00套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 **50万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比**年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
房地产调查报告13
一、总体概况
1、地理综述：
潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况：
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。
3、城市经济综述
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。
(2)居民收入
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。
4、城市建设规划
中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”
1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;
3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
5、未来城市规划
(1)城市化与中心城市人口规模
根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。
(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%，到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%，到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。
远期全市GDP年均增速为9%，到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。
(3)潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。
小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、调查内容
1、调查时间：
20xx年7月21号、22号
2、调查区域：
以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。
3、调查对象：
面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等
4、调查目的：
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
三、目前房地产状况调查
1、产品形态
单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单
的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。
通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。
2、市场需求量
任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。
潜在需求，目前城区现有居民108万人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。
现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。
总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。
3、房地产价格
20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。
据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。
预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。
各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。
房地产调查报告14
xx花园自推向市场以来，声名鹊起，迅速建立起有利的市场地位，与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。例如，江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。
xx花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。
第一期推出，在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时xx花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升，但依然与买家的心理价格有很大差距，正式发售日前即已售出全部单位的九五成，到正式发售日，256套单位全部售出。
xx花园以低价发售的做法，令周围楼盘避其锋芒，高挂免战牌，制造出强烈轰动的效应，令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此，xx花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初，此时xx花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程，xx花园在价格战略的运用上是十分成功的，开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验（珠岛由早期最低20xx元到几年后最高4000多元，与xx花园有相似之处，但xx花园在市场推广及形象包装的手法上，显得更加成熟、更有节奏），不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。
当然，xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价，xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜，形成亮点。价格是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，xx花园选择低价是必然的。
所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价：
1、产品均好性不强，也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高，超过当地主流购房价格。
4、竞争激烈，类似产品过多。在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的价格也便于其控制。
xx花园的价格策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大价格就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以价格高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，高价房也会一售而空的。
xx花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。
看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用价格策略是最好的一个办法，打价格战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。
房地产调查报告15
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~2**0)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和2**0年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和2**0年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和2**0年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和2**0年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和2**0年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2**0年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
1、只有自己去做，才可能知道能否成功。——林肯
2、充满了精神的青春，是不会那么轻易消失的。——卡洛萨
3、一个人如果胸无大志，既使再有壮丽的举动也称不上是伟人。——拉罗什夫科
4、天赋如同自然花木，要用学习来修剪。——培根
5、我不配做一盏灯，那么就让我做一块木柴吧!——巴金
6、做一件好事并不难，难的是养成一种做好事的习惯。——亚里士多德
7、迁延蹉跎，来日无多，二十丽姝，请来吻我，衰草枯杨，青春易过。——莎士比亚
8、在紧急时舍弃你的朋友不可信赖。——伊索
9、勤奋的人是时间的主人，懒惰的人是时间的奴隶。——朝鲜
10、对未来的最好策划，是善于处理目前，完成最近的的工作任务。——麦唐纳
11、抱负是高尚行为成长的萌牙。——莫格利希
12、懂得生命真谛的人，可以使短促的生命延长。——西塞罗
13、一切使人团结的是善与美，一切使人分裂的是恶与丑。——列夫·托尔斯泰
14、过去属于死神，未来属于自己。——雪莱
15、对于害怕危险的人，这个世界上总是危险的。——肖伯纳
16、在这个国度里，唯一能通往最高权力的道路就是从事律师工作——威·琼斯
17、器大者声必闳，志高者意必远。——范开
18、创业要找最合适的人，不一定要找最成功的人!——马云
19、你要像一棵桷树，大风将树吹折，然而巨大的树干却永远挺直。——裴多菲
20、真正的勇敢，都包含谦虚。——吉尔伯特
21、士人第一要有志，第二要有识，第三要有恒。——曾国藩
22、要成大事，就得既有理想，又讲实际，不能走极端。——富兰克林·罗斯福
23、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。——陶渊明
24、温和、谦逊、多礼的言行，有时能使人回心转意。——萨迪
25、人生最终的价值在于觉醒和思考的能力，而不只在于生存。——亚里士多德
26、并非地球引力使人坠入爱河。——爱因斯坦
27、点燃蜡烛照亮他人者，也不会给自己带来黑暗。——杰弗逊
28、弱者坐失良机，强者制造时机，没有时机，这是弱者最好的供词。——佚名
29、时间就是能力等等发展的地盘。——马克思
30、时间，就象海棉里的水，只要愿挤，总还是有的。——鲁迅
31、梦想是人们与生俱来的重要宝物之一，它等待你的珍视和实践。——邹金宏
32、懒人老是找不到给他干的活。——沃维纳格
33、如果说青春也有缺点，那就是它消逝得太快。——拉洛威尔
34、在任何行业中，走向成功的第一步，是对它产生兴趣。——威廉·奥斯勒爵士
35、没有人能平安无事度过一生。——埃斯库罗斯
36、时间像海绵里的水，只要你愿意挤，总还是有的。——鲁迅
37、一个人如果胸无大志，既使再有壮丽的举动也称不上是伟人。——拉罗什富科
38、重复言说多半是一种时间上的损失。——培根
39、伟大的工作，并不是用力量而是用耐心去完成的。——约翰逊
40、一碗酥油，是用千滴牛乳制成的;一碗糌粑，是用万滴汗水换来的。——藏族
41、长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。——李白
42、人生是由短暂的开花期，和长久的花枯萎构成的。——乌兰德
43、为人类的幸福而劳动，这是多么壮丽的事业，这个目标有多么伟大。——圣西门
44、为理想的实现而生活，则生趣盎然。——迪斯里
45、锄禾日当午，汗滴禾下土。谁知盘中餐，粒粒皆辛苦!——李绅
46、骄傲的人必然嫉妒，他对于那最以德性受人称赞的人便最怀忌恨。——斯宾诺莎
47、朋友是生活中的阳光。——挪易卜生
48、一两重的真诚，其值等于一吨重的聪明。——德国谚语
49、不要轻视失败者的劝告，他在不应该做什么的问题上是权威。——欧洲
50、才气就是长期的坚持不懈。——福楼拜
51、成功=艰苦的劳动+正确的方法+少说空话。——爱因斯坦
52、开诚布公与否和友情的深浅，不应该用时间的长短来衡量。——巴尔扎克
53、自我控制是最强者的本能。——萧伯纳
54、夜把花悄悄地开放了，却让白日去领受谢词。——泰戈尔
55、有朋友的人像平原一要宽广，没有朋友的人却像窄狭的手掌。——蒙古族
56、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
57、所有伟大的事迹和伟大的思想都有荒谬的开头。——加缪
58、正直和诚实还没有发现代用品，人们缺少它就没法取得成功。——布雷默
59、明者因时而变，知者随事而制。——桓宽
60、一个能思想的人，才真是一个力量无边的人。——巴尔扎克
61、人只有献身于社会，才能找出那短暂而有风险的生命的意义。——爱因斯坦
62、非学无以广才，非志无以成学。——诸葛亮
63、世界上的一切伟大户外都与某种伟大理想有关。——泰戈尔
64、我死国生，我死犹荣，身虽死精神长生，成功成仁，实现大同。——赵博生
65、是所有人的朋友，对谁也不是朋友。——波兰
66、如果说我看得远，那是正因我站在巨人们的肩上。——牛顿
67、自由之于人类，就像亮光之于眼睛空气之于肺腑爱情之于心灵。——英格索尔
68、有毅力的人，能从磐石里挤出水满。——谚语
69、人最凶恶的敌人，就是他的意志力的薄弱和愚蠢。——高尔基
70、劳动是每个人应该做的事，不劳动就不会有食物，因此人人都应劳动。——张华
71、一年之计在于春，一日之计在于晨。——萧绛
72、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。——乔·贝利
73、科学是为了那些勤奋好学的人，诗歌是为了那些知识渊博的人。——约瑟夫·鲁
74、事业是理念和实践的生动统一。——亚里士多德
75、工作就是人生的价值，人生的欢乐，也是幸福之所在。——罗丹
76、在人的生活中最主要的是劳动训练。没有劳动就不可能有正常人的生活。——卢梭
77、智慧、勤劳和天才，高于显贵和富有。——贝多芬
78、一个明智的人总是抓住机遇，把它变成美好的未来。——托·富勒
79、咬定青山不放松，立根原在破岩中，知磨万击还坚韧，任尔东西南北风。——郑板桥
80、灵感，是由于顽强的劳动而获得的奖赏。——列宾
81、无冥冥之志者，无昭昭之明，无昏昏之事者，无赫赫之功。——荀况
82、灵感全然不是漂亮地挥着手，而是如健牛般竭尽全力工作的心理状态。——柴可夫斯基
83、笑，就是阳光，它能消除人们脸止的冬色。——雨果
84、言语本来应当是思想的仆人，但却往往变成思想的主人。——克鲁劳
85、时间乃是最大的革新家。——培根
86、有理想有出息的青年人必定是乐于吃苦的人。——雷锋
87、天下无难事，惟坚忍二字，为成功之要诀。——黄兴
88、人有没有信念并非取决于铁链或任何其他外在压力。——托·卡莱尔
89、失败乃成功之母。——牛顿
90、向上看，不要向下看;向前看，不要向后看。——赫尔
91、通向人类真正伟大境界的道路只有一条——苦难的道路。——爱因斯坦
92、青年应当有朝气，敢作为。——鲁迅
93、什么是天才!我想，天才就是勤奋的结果。——郭沫若
94、许诺固然可以获得友谊，但培养和保持友谊的还是行动。——费尔瑟姆
95、抱负是高尚行为的萌芽。——英格利希
96、黄金时代是在我们的前面，不是在我们的背后。——培根
97、对生活抱持全面性的好奇，仍是伟大创意人员成功的秘诀。——李奥贝纳
98、停止奋斗，性命也就停止了。——卡莱尔
99、为了在生活中努力发挥自己的作用，热爱人生吧。──罗丹
100、青春短暂，请记住最初的梦想。我的梦想先生和姑娘们，加油。——克隽逸
101、只要愿意学习，就一定能够学会。——列宁
102、真正建立共产主义社会的任务正是要由青年担负。——列宁
103、征服自己需要更大的勇气，其胜利也是所有胜利中最光荣的胜利。——柏拉图
104、拴惯了的狗，不能带去打猎。——柯尔克孜族
105、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一双翅膀。——乔·贝利
106、一朵成功的花都是由许多苦雨血泥和强烈的暴风雨的环境培养成的。——冼星海
107、人必须相信自己，这是成功的秘诀。——卓别林
108、人生像曲曲折折的山涧流水，断了流，却又滚滚而来。——波普
109、随着一种观念的流行，言语创新的程度丝毫不亚于习惯改变的程度——塞·约翰逊
110、富贵不能淫，贫贱不能移，威武不能屈。——孟子
